나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35933 [1] 충청북도 음성군 감곡면 주천리 108-47 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35933 [1] 충청북도 음성군 감곡면 주천리 108-47 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경35933
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 음성로 2354-7
• 용도: 단독주택

충주지원 경매2계 2024타경35933 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 음성로 2354-7 | 감정가: 440,702,000원 | 최저가: 282,050,000원 | 용도: 단독주택

1. 충주지원 2024타경35933 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35933 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 주천리 108-47

용도: 단독주택

감정가: 440,702,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 30,291.00㎡ (약 9,163.3평)

건물면적: 82.50㎡ (약 24.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 58.30㎡

건물 현황: 목록 2 건물은 공부상 '경량철골구조 기와지붕'이나 '경량철골위 벽돌노출쌓기 보강 및 아스팔트 싱글지붕'으로 개량되었으며, 건물면적 등 전체적으로 동일성이 인정되어 공부를 기준으로 평가함.

1.3. 토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 "주천리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태: 기호(1)은 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택부지로 이용 중임. 기호(3)은 부정형의 자연림으로, 서측 일부는 "전"으로 이용되고 있음. 기호(4)는 세장형의 토지로서 기호(1)의 진입도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태: 기호(1)은 서측으로 노폭 2-3M 내외의 포장도로와 접함. 기호(3)은 서측 및 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함. 기호(4)는 3M 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 보전관리지역, 보전관리지역(2018-12-28)(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역), 배출시설설치제한지역

기호(3): 농림지역(2018-12-28)(농림지역), 보전관리지역(2018-12-28)(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>

기호(4): 보전관리지역(2018-12-28)(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역), 배출시설설치제한지역

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.4. 건물 감정 요항표

건물의 구조: 경량철골구조 기와지붕 단층 건물 (사용승인일: 2015.10.20.). 외벽: 경량철골위 변색벽돌 노출쌓기. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등. 지붕: 아스팔트 싱글지붕. 창호: 샷시창호.

이용상태: 단독주택 (방 2, 거실, 주방, 화장실)으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물: 별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 물건이 소재함.

공부와의 차이: 본건 중 기호(2)는 공부상 "경량철골구조 기와지붕"이나 경량철골위 벽돌노출쌓기 보강 및 아스팔트 싱글지붕으로 개량되었으며, 건물면적 등 전체적으로 동일성이 인정되어 공부를 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.5. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 "주천리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 단독주택 부지로 이용 중인 기호(1) 토지를 중심으로, 자연림과 진입도로로 활용되는 토지가 함께 매각 대상입니다.

1.6. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 송OO입니다. 채권자는 박OO이며, 채무자에 대한 정보는 명시되지 않았습니다. 특이사항으로 법정지상권의 존재 가능성이 있으며, 이는 권리관계 분석 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ)은 매각에 포함되나, 목록 1 지상의 파이프조 비닐하우스 창고 18.9㎡(감정평가서상 ㄹ)와 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

1.7. 상권분석

본건은 농가주택, 농경지, 임야와 함께 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 이는 전원생활과 함께 지역 내 산업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 번화한 도심 상권은 아니지만, 지역 주민을 위한 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 교통 접근성이 보통 수준임을 고려할 때, 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

해당 물건은 단독주택으로, 현재 방 2개, 거실, 주방, 화장실 구조로 이용 중입니다. 2015년 10월 20일에 사용승인을 받은 건물로, 위생 및 급배수 설비, 유류보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 유무

제공된 정보 및 추가 검색을 통해 "음성군 감곡면 주천리 108-47" 주소 주변의 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주위 환경이 중소규모 공장, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임을 감안할 때, 대규모 산업 단지나 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 인근 공장의 종류에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인이 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 특이사항에 명시된 법정지상권의 존재 가능성입니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 발생할 수 있으며, 낙찰 후 건물 철거나 지료 지급 등의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

둘째, 매각 제외 물건(비닐하우스 창고, 컨테이너)이 소재하여 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

셋째, 건물의 공부상 현황과 실제 현황(개량된 부분) 간의 차이가 있으나, 본건에서는 동일성이 인정되어 공부 기준으로 평가되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 추후 건축 관련 문제 발생 시 참고해야 할 사항입니다.

넷째, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 필요하며, 인근 공장 등의 운영에 따른 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 4억 4천만 원대의 감정가를 형성하고 있으며, 주변 환경은 전원적인 농촌과 소규모 산업 시설이 혼재하는 지역입니다. 교통 접근성이 보통이고, 단독주택으로서의 기본적인 생활이 가능한 환경입니다. 다만, 법정지상권의 존재 가능성, 매각 제외 물건 처리, 공부상 현황과 실제 현황의 차이 등 권리 및 물건 관련 유의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.12. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 넓은 토지 면적(약 9,163.3평)을 활용한 잠재력입니다. 단독주택 용도로 현재 이용 중이나, 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

둘째, 비교적 합리적인 감정가입니다. 제시된 감정가와 추후 입찰 경쟁률을 고려하여 시세 대비 저평가된 부분이 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

셋째, 전원생활 또는 1차 산업 종사자를 위한 주거 공간으로서의 가치입니다. 조용한 주변 환경은 실거주 목적 투자자에게 어필할 수 있습니다.

넷째, 법정지상권 등의 리스크를 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 해당 리스크를 감안한 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매2계