나이스옥션 법원경매 부산 2025타경838 [2] 부산광역시 영도구 동삼동 850-4 하리타운 에이동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제구청’ 서측 인근에 위치하는 ""연제힐스테이트"" 제102동 제4층 제404호로서, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 ""동삼2동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하는 ""하리타운 에이동"" 제4층 제404호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 단지인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 ""시청역"" 등이 위치하여 제반 교통상황은 편리한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물내 4층 404호로서(5.9평형),
* 외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지마감.(내부는 이해관계인의 폐문부재로 자세히 관찰하지 못하였음.)
* 창호 : 알미늄샷시 창호 등.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물[102동]내 제4층 제404호로서(통칭 50평형, 전용면적 39평형임.).
* 외벽 : 치장석 붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅마감.
* 내벽 : 벽지마감 등(이해관계인의 폐문 등으로 내부는 확인하지 못하였음).
* 창호 : 샤시창호 구조임(이해관계인의 폐문 등으로 내부는 확인하지 못하였음).

이용상태

아파트 임.

이용상태

공동주택(다세대주택(도시형생활주택(원룸형)))으로 이용 중 임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 화재탐지 및 경보설비, 공동소화전설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지에 택지 조성한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 20m 내외의 간선도로와 남측 및 동측으로 골목 도로에 접함.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20m-25m, 북서측, 남서측, 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-02-26), 고도지구(15M이하), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-12-04)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과문의 419-4772).

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-11-22)(접합), 중로1류(20m-25m)(접합).

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상.
(2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%, 재매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경838 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 850-4 하리타운 에이동 4층 404호

용도: 도시형생활주택

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택), 업무시설 (오피스텔)

건축물 명칭: 하리타운 A동

건축 연도: 2012년 6월 (건축 허가일 기준)

층수: 본건 4층 (건물 총 9층)

1.3. 가격 정보

감정가: 60,000,000원 (금 육천만원)

1.4. 면적 정보

토지면적: 5.95㎡ (약 1.79평)

토지 지분: 5.945609756097562㎡ (약 1.79평)

건물 전용면적: 19.16㎡ (약 5.79평)

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%), 재매각임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 "동삼2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕입니다. 본건은 9층 건물 중 4층 404호에 해당합니다.

* 외벽: 치장석 붙임 및 드라이비트 마감

* 내벽: 벽지 마감 (내부 상태는 이해관계인의 폐문 부재로 상세 확인 불가)

* 창호: 알루미늄 샷시 창호

2.3. 토지 현황

본 토지는 동하향의 경사지에 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 인접 필지와 등고 평탄한 상태입니다.

2.4. 교통 및 도로망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로 폭 약 20m 내외의 간선도로와 남측 및 동측으로 골목 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

준주거지역, 고도지구(15M 이하), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2013-03-11 접수 (이금숙 외 1명)

* 근저당권: 2013-03-18 접수 (태종대신용협동조합, 828,000,000원) - 말소기준권리

* 지분 이전: 2023-07-31 접수 (이정현, 1번 김기숙 지분 전부 이전 - 매매)

* 주택임차권: 2024-07-10 접수 (김진현, 50,000,000원, 확정일자 2022-03-07) - 말소 예정

* 강제경매: 2025-03-14 접수 (김진현, 50,000,000원, 부산지방법원 2025타경838) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2024-07-10

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음 (부동산 강제경매 절차에서 본 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.)

3.3. 권리 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 모두 소멸하므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 영도구 동삼동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 행정복지센터, 대형병원(국립부경대학교 부속 시설), 해양 관련 기관 등이 인접하여 생활 편의 및 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

4.2. 건물 용도

본건 건물은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어, 소형 주거 공간으로서의 활용도가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 행정복지센터: 동삼2동행정복지센터 인근

* 기타: 인근에 생활 편의를 위한 근린생활시설 다수 소재

5.2. 기타 생활 인프라

단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 최초 경매 진행 시 낙찰이 되지 않았거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 시장의 관심도나 물건 자체의 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

6.2. 특별 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

6.3. 현장 조사 제한

이해관계인의 폐문 부재로 인해 건물 내부를 자세히 관찰하지 못했습니다. 이로 인해 내부 상태, 마감재, 설비 등에 대한 정확한 파악이 어려워 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 기타 리스크

감정가가 유사 연식 및 규모의 주변 부동산 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (자세한 내용은 상권분석 및 예상입찰가 참고)

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 동삼동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적을 가지고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2012년 준공)에 해당하나, 재매각 물건이며 내부 확인이 제한적이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 임차인의 대항력은 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높다는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소액 투자에 적합할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 재매각 물건으로, 시장 상황에 따라 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 단지 내의 거래 정보는 확인되지 않았습니다. 주변의 연립 및 다세대주택 매매 사례들을 종합적으로 검토한 결과, 본건의 감정가 60,000,000원은 최근 거래 사례의 평당 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 2012년 준공된 본건 건물의 신축 연식을 고려하더라도, 제공된 비교 사례들의 연식(1983년~1991년)과 면적(49.28㎡ ~ 107.88㎡)을 감안할 때, 감정가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

재매각, 내부 미확인 등 잠재적 리스크와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 시설에 대한 확인 결과, 주거 지역 내에 위치하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.