나이스옥션 법원경매 대전 2023타경5922 [1] 대전광역시 중구 유천동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2023.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "대전문화초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 과 다세대주택 등 일반주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는
일반주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 위치하는 바,
정류장까지의 거리 및 운행빈도와 교통시설 및 편익시설에의 접근성 등 제반 교통여건은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로, 인근지 및 접면도로 대비 평지이며, 현재 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2023-07-14) , 지구단위계획구역(2023-07-14)(유천동3구역 재개발사업)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(대전문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(2023-07-14)(유천동3구역 재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로
외벽 : 벽돌치장쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등.
창호 : 새시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경5922 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 278-43 (도로명주소: 대전광역시 중구 문화로105번안길 29)

용도: 다가구주택

감정가: 1,631,379,600원

토지면적: 389.20㎡ (약 117.73평)

건물면적: 659.00㎡ (약 199.36평)

건물 제시외면적: 60.80㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부상 근저당권자)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동에 소재하며, "대전문화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 일반 주택가와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통시설 및 편의시설에 대한 접근성 또한 보통입니다.

1.2. 3.토지 및 건물 이용상태

토지는 세장형으로 평탄하며, 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 다가구주택으로, 벽돌 치장쌓기 외벽, 벽지도배 및 타일 붙임 내벽, 새시 창호로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 유천동 3구역 재개발사업 지구단위계획구역 및 정비구역에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 대전문화초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5.주변 시설 확인 (혐오시설)

주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 특이하게 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 토지의 을7 근저당권(2019.04.22. 엠씨아이대부주식회사, 408,000,000원) 및 건물의 을1 근저당권(2019.09.23. 엠씨아이대부주식회사, 408,000,000원)입니다. 이들 권리보다 후순위인 압류, 근저당, 임의경매, 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 토지 720,000,000원, 건물 720,000,000원으로 총 1,440,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황 및 인수 여부

명시된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 권리분석 내용이 다수 존재하므로, 경매 절차에서 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인: 김 (본명: 김대순)

보증금: 120,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 안 (본명: 안혜린)

보증금: 120,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 김 (본명: 김용찬)

보증금: 110,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 임 (본명: 임사라)

보증금: 100,000,000원

예상배당금: 82,420,857원 (미배당 예상분 약 17,579,143원)

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 황 (본명: 황순형)

보증금: 190,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 다혜)

보증금: 120,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 조한나)

보증금: 110,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 권기범)

보증금: 110,000,000원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김하연)

보증금: 90,250,000원

예상배당금: 54,723,783원 (미배당 예상분 약 35,526,217원)

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 신슬기)

보증금: 120,000,000원

예상배당금: 48,421,709원 (미배당 예상분 약 71,578,291원)

비고: 미배당 보증금 매수인 인수

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 고은별)

보증금: 0원

비고: 미배당 보증금 매수인 인수 (보증금 0원이나 인수 주의)

* 임차인: 서 (본명: 서은기)

보증금: 0원

비고: (권리분석 내용 없음)

* 임차인: 조 (본명: 조한나)

확정일자: 2022-05-13

비고: (보증금, 차임, 전입일자, 배당신고일자 미기재)

* 임차인: 김 (본명: 김광섭)

전입일자: 2022-03-04

비고: (보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 미기재)

종합적으로, '미배당 보증금 매수인 인수' 대상 보증금 총액은 약 1,004,683,651원 (120M + 120M + 120M + 110M + 110M + 110M + 35.52M + 17.57M + 190M + 71.57M)으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 상당한 금액이므로, 인수 가능 금액을 철저히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 대항력 있는 임차인 부재 시의 계산일 수 있으나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구를 우선적으로 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건은 대전광역시 중구의 일반적인 주택가 지역에 위치하며, 주변에 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 2.주변 상가 및 시설

상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사나 부동산 정보 조회가 필요하나, '각종 근린생활시설 혼재'라는 정보로 미루어 보아 편의점, 식당, 소규모 점포 등 일상생활에 필요한 시설들을 이용하기에 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

인근에 위치한 각종 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교육시설

단지 북서측 인근에 대전문화초등학교가 위치해 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 3.교통시설

대로변에 버스정류장이 있어 시내버스 노선을 이용한 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 보증금 인수

앞서 분석한 바와 같이, 상당한 금액의 임차인 보증금(약 10억 원 이상)을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 2.재개발 구역 지정

본건이 유천동 3구역 재개발사업 지역에 포함되어 있다는 점은 향후 도시 환경 개선을 통한 가치 상승의 기회가 될 수도 있지만, 동시에 재개발 사업 진행 과정에서의 불확실성(사업 지연, 건축 규제 변화 등)도 내포하고 있습니다.

1.6. 3.제시외 건물 포함

매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물의 현황 및 철거/이전 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 주거 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 유천동 3구역 재개발사업 구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 다수의 임차인에 대한 미배당 보증금 인수 가능성이 매우 높으며, 이 금액이 상당하여 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 여부도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.재개발 잠재력

유천동 3구역 재개발 사업이 추진

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.