나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6245 [1] 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 107동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6245 [1] 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 107동 10층1002호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경6245
• 주소: 울산광역시 남구 굴화4길 20, 107동 10층1002호 (무거동,주공아파트)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매2계 2024타경6245 | 소재지: 울산광역시 남구 굴화4길 20, 107동 10층1002호 (무거동,주공아파트) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 149,800,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경6245 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6245 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 107동 10층 1002호

감정가: 214,000,000원

토지면적 (대지지분): 34.67㎡ (약 10.5평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.1평)

건물면적 (분양면적, 추정): 약 75~80㎡ (약 23~24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 온OOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 소재하며, "삼호초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택(아파트), 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지입니다.

1.3. 건물 및 단지 정보

단지명(현칭): 두레마을

동/호수: 107동 10층 1002호

건축구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 10층

준공년도: 약 1999년 (시세 조사 시 확인 필요)

내부 마감: 벽지, 타일, 샤시창 등

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 상하수도 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별 난방 설비 완비.

토지 형태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 단지 내 및 주변 가로망 상태는 양호한 편입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화지구)

도로: 중로1류(폭20m-25m) 및 중로3류(폭12m-15m)와 접합되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(굴화초, 문수고, 삼호초, 자운영유치원), 절대보호구역(자운영유치원)에 해당합니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 온OOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대한 다수의 경매 사건이 동시에 진행 중일 수 있음을 의미하므로, 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에서 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 울산 남구 무거동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 단지 인근 및 도보 거리에 소규모 상가와 편의점, 은행 등이 있어 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 삼호초등학교, 굴화초등학교, 문수고등학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 있어 학군 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.7. 생활정보

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 울산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 삼호초등학교, 굴화초등학교, 문수고등학교, 자운영유치원 등이 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 단지 인근 상업시설 및 마트, 병원(지역 내 다수 의원) 등을 이용할 수 있으며, 울산대학교병원은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치합니다.

환경: 주거지역 특성상 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 교육 시설이 인접해 있어 정숙한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 부동산에 대한 경매 사건이 여러 개 진행 중인 경우, 권리관계가 복잡해지거나 배당 문제 등이 발생할 수 있습니다. 경매 절차 및 소멸되는 권리, 인수되는 권리 등을 전문가와 함께 철저히 분석해야 합니다.

임대차 관계: 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 임차인이 거주 중일 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 임차인과의 법적 분쟁이나 이사비용 발생 등의 문제가 생길 수 있으므로, 사전 임차인 조사 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

건축 연식: 약 25년 이상 된 아파트로, 향후 리모델링이나 재건축 등의 이슈가 발생할 수 있으며, 이에 따른 관리비 부담이나 수리 필요성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 직접적으로 생활에 영향을 미치는 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 입지 파악을 위한 현장 방문 및 상세 지리 정보 확인이 권장됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 주공아파트로, 비교적 양호한 교육 환경과 생활 편의시설 접근성을 갖춘 입지입니다. 감정가는 214,000,000원이지만, '중복사건'이라는 특이사항과 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계 분석, 임대차 현황 조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 낙찰가 산정 및 투자 전략을 수립해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

우수한 교육 인프라: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 실수요 확보가 용이합니다.

지역적 선호도: 울산 남구는 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

합리적인 가격 접근: 권리 분석 및 명도 리스크를 충분히 해소할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계