나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9473 [1] 경상남도 양산시 상북면 소토리 691-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 '소토초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(4),(5): 부정형 토지로서, 현황 '도로' 임. 기호(2): 사다리형과 유사한 토지로서, 공업용(부속 사무실) 건부지로 이용중임. 기호(6),(7): 2필 일단의 사다리형과 유사한 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(4),(5): 본건이 세로(가) 인 현황 도로임. 기호(2),(6),(7): 본건 북동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반공업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(4),(5) 토지는 지목은 '공장용지' 이나, 현황은 '도로' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 일반철골구조 기타지붕 2층건으로, 외벽: 외장사이딩마감, 판넬잇기 마감 등, 내벽: 판넬마감, 일부 내장타일 타일 붙임 등, 창호: 샷시창호임. 기호(8): 일반철골구조 기타지붕 단층건으로, 내, 외벽: 판넬잇기 마감 등, 바닥:에폭시 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(3): 제2종 근린생활시설(공장 부속 사무실)로 이용중임. 기호(8): 공장으로 이용중임.

설비내역

기호(3): 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음. 기호(8): 전기설비 등이 됭어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)~(ㅇ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모 및 관리상태 등으로 보아 토지에 미 치는 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 4,5 토지는 지목은 '공장용지'이나, 현황은 '도로'임.
3. 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 필요시 정밀측량을 수반할수도 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9473 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 소토리 691-6

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 1,364.00㎡ (약 412.6평)

토지지분: 1,364㎡

건물면적: 890.70㎡ (약 269.4평)

건물지분: 890.7㎡

제시외 건물면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

1,723,111,550원

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 '소토초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임. 본건 북동측으로 세로(가)에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

공히 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 부산은행 근저당(1,320,000,000원, 2020.08.28.) 이하 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하며, 최종적으로 임의경매(부산은행, 1,215,521,608원, 2024.11.14.)로 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 토지 약 17.8억 원, 건물 약 17.5억 원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 , 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023.12.05, 대항력 없음.

* 임차인: 임 , 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2022.11.14, 배당신고일자 2025.02.10, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사립스, 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2023.03.23, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리 이후 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건입니다. 현황 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 해당 권리는 현재 등기부에 설정되어 있지 않은 것으로 보입니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 주위 환경

본건이 소재한 경상남도 양산시 상북면 소토리는 중소규모 공장들이 밀집해 있는 산업 활동 지역으로, 관련 지원 시설들이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 소토초등학교가 위치하고 있으며, 일반적인 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 생활 및 업무 편의시설 접근이 가능합니다. 현재까지 외부 지도 서비스 등 검색 결과, 해당 물건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 기반 시설

건물 내 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어져 있어 공장 운영에 필요한 기본적인 기반 시설은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 건축물 위반 사항

본건은 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정 처분의 대상이 될 수 있으며, 이는 재산권 행사(증축, 개축, 매매 등)에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 토지 현황 불일치

목록 4, 5 토지는 공부상 '공장용지'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 실제 활용 가능한 토지 면적에 대한 문제 및 소유권 범위에 대한 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 지적 경계 불확실

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 정확한 토지 현황 파악을 위해서는 정밀 측량이 필요할 수 있습니다. 이로 인해 추가적인 비용 발생 또는 인접 토지와의 분쟁 소지가 존재합니다.

6.4. 임대 관계 미상

(주요 임차인 3명의 대항력은 없는 것으로 파악되나) 전반적인 임대 관계가 미상인 부분이 있어, 혹시 모를 추가적인 임대차 관계 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 소토리에 위치한 공장 용지 및 건물로서, 감정가는 1,723,111,550원입니다. 중소규모 공장 지대에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지를 갖추고 있으나, '위반건축물' 등재, 토지 지목과 현황 불일치, 지적 경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 말소기준권리 이후 다수의 채권이 설정되어 있으나, 경매로 인해 소멸될 것으로 보이며 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

2.

* 산업 활동이 활발한 지역 내 공장 부지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 철저한 리스크 분석 및 관리가 선행된다면, 실사용 목적 또는 재개발/활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 다수의 채권이 존재하여, 낙찰 후 복잡한 권리관계 해결에 대한 고려가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 1,723,111,550원입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물, 토지 현황 불일치, 지적 경계 불분명 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 리스크 해소 비용 및 예상되는 추가 작업 비용을 감안하여, 감정가 대비 약 80~90% 수준인 1,400,000,000원 ~ 1,550,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.