나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9527 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1562-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산교동리슈빌아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대단지 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 광대한면, 북측 및 동측으로 소로한면과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(2024-02-08)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 경량철골구조 그라스울판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2008.04.21),
외벽: 판넬잇기 등,
내벽: 내부 인테리어, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

일련번호(4): 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2008.04.21),
벽체: 판넬잇기 등.

이용상태

일련번호(2): 근린생활시설(상호: 덕구짬뽕)로 이용 중임.
일련번호(4): 창고시설.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건에는 별첨 "건물개황도 및 사진용지"와 같이 제시 외 건물(ㄱ,ㄴ) 등이 소재하여 평가목적에 의거 실측 등을 통하여 개략적으로 면적을 산정하여 평가하였으니, 추후 경매진행시 정확한 소유관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

- 본건 토지 지상에는 별첨 "건물개황도 및 사진용지"와 같이 철거, 이동이 용이한 이동식 저온창고 1동 및 컨테이너 1동이 소재하는 것으로 확인되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호(3)은 기준시점 현재 “멸실”된 것으로 확인되었으니 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(사각파이프조 및 펜스조 판넬지붕 창고 7.84㎡, 경량철골구조 그라스울판넬지붕 사무실 및 창고 150㎡) 포함
2. 본건 지상에 이동식 컨테이너박스 1동과 이동식 저온창고(냉장냉동실) 1동 있고, 매각에서 제외.
3. 떡구짬뽕이라는 상호의 중국집으로 영업중임.
4. 목록 4는 창고시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경9527 (1) 울산지방법원 경매 물건 보고서

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9527 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1562-1

* 용도: 제1종근린생활시설, 창고시설

* 토지면적: 679.00㎡ (약 205.4평)

* 건물면적 (주요 건물): 210.50㎡ (약 63.7평)

* 건물 제시외면적 (평가 포함): 157.84㎡ (약 47.8평)

* 총 건축면적 (건축물대장): 240.5㎡ (약 72.7평) [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1, ARCHITECTURE_SUMMARY_2]

* 감정가: 2,247,154,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산교동리슈빌아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대단지 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

* 인접 도로상태: 서측으로 광대한면, 북측 및 동측으로 소로한면과 각각 접하고 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30-35m), 대로3류(폭 25-30m), 소로2류(폭 8-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 1월 19일 접수된 언양농업협동조합의 근저당권 (등기부채권액: 1,560,000,000원, 을5)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 18억원입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 월세 1,300,000원. 2017년 4월 19일 전입/사업자 등록. 대항력 없음.

* 유리스코주식회사: 보증금 0원, 월세 30,000원. 2022년 6월 28일 사업자 등록. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 월세 0원. 대항력 없음.

* 주식회사점보개발: 보증금 0원, 월세 30,000원. 2021년 11월 3일 사업자 등록. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 일대 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

* 현재 이용 현황: '떡구짬뽕'이라는 상호의 중국집으로 영업 중이며, 목록 4는 창고시설로 이용 중입니다. [cite: PROPERTY_MEMO_3, PROPERTY_MEMO_4]

* 잠재적 상권: 제2종일반주거지역 내 위치하여, 주변 주거 단지와의 연계를 통한 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지 인근으로 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여, 주변 교육 시설과의 관계에서 신축 또는 증축 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 이용이 편리합니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(사각파이프조 및 펜스조 판넬지붕 창고 7.84㎡, 경량철골구조 그라스울판넬지붕 사무실 및 창고 150㎡)의 정확한 현황, 면적, 소유 관계 및 활용 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다. [cite: PROPERTY_MEMO_1]

* 매각 제외 물건: 본건 지상에 이동식 컨테이너박스 1동과 이동식 저온창고 1동이 있으나, 매각에서는 제외됩니다. 이러한 물건들의 점유 관계, 철거 가능성, 또는 이로 인해 발생할 수 있는 분쟁 소지를 사전에 검토해야 합니다. [cite: PROPERTY_MEMO_2]

* 건물 멸실: 건물 일련번호(3)은 기준 시점 현재 '멸실'된 것으로 확인되었습니다. 이는 건축물대장 상 현황과 실제 건물의 차이가 존재할 수 있음을 시사합니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_3]

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

* 영업 중인 사업체: '떡구짬뽕'이 현재 영업 중으로, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: PROPERTY_MEMO_3]

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 현저한 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당하므로, 관련 시설의 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 제2종일반주거지역 내에 위치한 근린생활시설 및 창고시설로서, 인근 아파트 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. [cite: LAND_APPRAISAL_1]

감정가는 약 22억 4천만원대이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 현재 영업 중인 점포(떡구짬뽕)가 있고, 매각 제외 물건(이동식 컨테이너, 저온창고)이 소재하며, 제시외 건물들이 일괄 매각에 포함되어 있어, 철저한 현장 조사를 통한 명도 계획 수립 및 건물 현황 파악이 필수적입니다. [cite: PROPERTY_MEMO_1, PROPERTY_MEMO_2, PROPERTY_MEMO_3]

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지 인근으로 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 현재 중국집 및 창고로 이용 중이며, 향후 업종 변경 또는 시설 개선을 통해 수익성 증대 가능성이 있습니다.

* 일괄 취득 이점: 토지와 건물, 포함된 제시외 건물까지 일괄 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 현황 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.