나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10022 [1] 경상남도 양산시 동면 여락리 47-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10022 [1] 경상남도 양산시 동면 여락리 47-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경10022
• 주소: 경상남도 양산시 동면 여락리 47-1
• 용도: 전

울산지방법원 경매2계 2024타경10022 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 여락리 47-1 | 감정가: 228,152,000원 | 최저가: 78,256,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경10022 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경10022 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 여락리 47-1

용도: 전

감정가: 228,152,000원

토지면적: 277.00㎡ (약 83.8평)

건물 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 김OO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 동면 여락리 영천초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌 마을과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 입구 도로 폭이 약 2.5미터 정도로 소형 차량 진입이 다소 용이하지 않을 수 있으나, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 김OO 씨의 신청에 의해 채무자 겸 소유자 박OO 씨 명의의 토지가 매각 대상입니다. 매각으로 인해 소유권이 이전되며, 낙찰자는 해당 토지에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 법정지상권 성립 가능성입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 소유자라 할지라도 건물 소유자의 건물 철거를 요구할 수 없으므로 토지 이용에 상당한 제약이 따르게 됩니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근은 농촌 마을과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 영천초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 및 관련 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 버스 정류장이 소재하여 대중교통 접근성 또한 확보하고 있습니다.

1.5. 생활정보

양산시 동면 여락리에 위치한 본 건은 인근 영천초등학교를 통해 교육 환경을 제공받을 수 있습니다. 농촌 마을의 특성상 조용하고 한적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

도로 현황 및 접근성: 지적도상 도로 폭보다 현황 도로 폭이 2.5~1.5미터로 좁아 차량 통행 및 진출입에 어려움이 예상됩니다. 또한, LX국토정보기본도 상 일부 현황도로에 저촉될 수 있어 정확한 측량이 필요할 수 있습니다.

경계 및 지형 문제: 일부 도로 부지는 인접 주택에서 점유 중이며, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 지적 측량이 반드시 요구됩니다.

건물 상태: 제시외 건물 중 일부(목조 스레트지붕 단층 폐가)는 지붕의 절반 정도가 내려앉아 방치된 상태로 있어 관리가 필요합니다.

공부와의 차이: 본 건의 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용되고 있어 농지취득자격증은 필요하지 않습니다. 그러나 지적도상의 면적과 실제 면적에 오차가 있을 수 있으므로 측량을 통한 확인이 권장됩니다.

법정지상권: 가장 중요한 리스크 요인으로, 토지 위에 존재하는 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우 낙찰자의 토지 이용 계획에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

일괄매각 및 제시외 건물 제외: 주의사항에 '일괄매각'으로 명시되어 있으나, 매각 대상이 '토지매각'으로 표기되어 있어 혼란의 여지가 있습니다. 또한, 목록 1,3의 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 가능성, 협소한 현황 도로, 불명확한 경계 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 법정지상권은 낙찰 후 토지 이용에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 참여 전 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 지목과 현황이 다른 점, 제시외 건물의 상태 등도 고려해야 할 사항입니다. 다만, 양산시 동면 지역의 특성, 인근 학교 및 근린생활시설의 존재는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

철저한 법정지상권 조사: 만약 법정지상권이 성립되지 않거나, 성립되더라도 해결 가능한 방안이 있다면, 잠재적 리스크 대비 낮은 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 양산시의 지속적인 발전 추세를 고려할 때, 해당 지역의 장기적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

토지 이용 가치 향상: 측량을 통해 토지 경계 및 이용 현황이 명확해지고 도로 문제가 개선된다면, 토지의 활용 가치는 더욱 높아질 수 있습니다.

1.9. 주변 환경 및 시설 분석

본 건이 소재한 경상남도 양산시 동면 여락리 일대는 주로 농경지와 주택이 혼재된 농촌 마을의 특성을 보입니다. 인근에 영천초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 대규모 산업단지나 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 주거 및 교육 환경 보호를 위한 규제가 적용되고 있습니다. 이러한 지정은 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설의 입지가 제한적임을 시사합니다. 과거 양산시 동면 지역에 종합장사시설이나 건설폐기물 매립 관련 이슈가 있었던 사례가 있으나, 본 건의 정확한 위치와는 직접적인 관련성이 확인되지 않았습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계