나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10203 [1] 울산광역시 동구 화정동 851-6 대하크리스탈 102동 9층912호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10203 [1] 울산광역시 동구 화정동 851-6 대하크리스탈 102동 9층912호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10203
• 주소: 울산광역시 동구 양지5길 5, 102동 9층912호 (화정동,대하크리스탈)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매2계 2025타경10203 | 소재지: 울산광역시 동구 양지5길 5, 102동 9층912호 (화정동,대하크리스탈) | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 72,800,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경10203 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10203 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 851-6 대하크리스탈 102동 9층 912호

물건종별: 아파트

감정가: 104,000,000원

토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

건물면적: 55.86㎡ (약 16.90평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 중OOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "양지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성된 지역으로, 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 912호로, 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

1.4. 설비내역

건물 내에는 위생급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스, 난방설비 등이 완비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

1.5. 토지 정보

본건은 완경사지에 위치하는 사다리형의 토지 위에 건축된 아파트의 일부입니다. 해당 토지는 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다. 토지의 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2024-12-30)으로 지정되어 있습니다. 아울러, 인근에는 사랑유치원, 상상미술유치원, 양지초등학교, 울산과학대학교, 화진중학교가 있어 다수의 상대보호구역에 해당합니다 (각 2016-12-12 기준).

1.7. 공부와의 차이

현황과 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.8. 기타 참고사항

임대 관계는 파악되지 않아 미상입니다.

1.9. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 대하크리스탈 아파트 단지 내에 자리하고 있습니다. 남서측 인근에 양지초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주변으로 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다. 단지 주변 가로망 상태가 양호하여 차량을 이용한 접근성이 좋습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.10. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 중OOOOO입니다. 권리 분석상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 권리는 없어 보이나, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 권리 관계를 상세히 재확인해야 합니다.

1.11. 상권분석

본건이 위치한 화정동 일대는 주거 단지를 중심으로 형성된 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 양지초등학교와 인접해 있어 학원가나 학습 관련 상권의 잠재력도 있습니다. 또한, 차량으로 이동 가능한 거리에 백화점, 대형마트 등 상업 시설이 밀집한 시내 상권과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.12. 생활정보

교육 환경으로는 단지 남서측 인근에 양지초등학교가 위치하고 있으며, 울산과학대학교, 화진중학교 등도 교육 관련 시설로 자리하고 있습니다. 교통은 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 역시 가능한 수준입니다. 위생급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 기반 시설은 충분합니다.

1.13. 잠재적 리스크

본건 아파트(대하크리스탈)는 1993년에 준공되어 약 32년차의 노후된 건물에 해당합니다. 따라서 장기수선충당금 적립 현황, 건물 노후화로 인한 유지보수 필요성, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 본건은 교육 환경 보호구역 및 상대 보호구역 다수에 포함되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위나 사업 운영 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 변경될 가능성은 있습니다.

1.14. 종합 의견

울산광역시 동구 화정동 대하크리스탈 아파트 경매 물건은 초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 건물 내 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 건물의 노후화와 용적률, 건폐율 등 도시계획상의 제한 사항, 그리고 임대 관계 미상 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 감정가 104,000,000원을 기준으로 향후 시세 변동 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.15. 투자 포인트

* 교육 환경: 양지초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 교통망이 양호하여 일상생활 편의성이 높습니다.

* 경매 시세 차익: 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 경매 물건으로서, 적절한 투자 판단 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 재건축/리모델링 가능성을 염두에 둘 경우 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계