나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118285 [1] 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 화정동 소재 "상진초등학교" 북측 인근에 위치하는 화정동명성블루빌3차
6층 601호로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 농경지 및
임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 6층 601호(사용승인일 : 2015.08.11.)로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 정방형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 25미터내외 및 북측으로 폭 약 9미터내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(상상미술유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(상진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2016-12-12)(선미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(울
산과학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타 : 없습니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 소재지 및 기본사항

• 사건번호: 울산지방법원 2024타경118285 (1)

• 소재지: 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 6층601호

• 용도: 아파트

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2. 건물 및 토지 정보

• 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 6층 601호

• 총 층수: 10층

• 사용승인일: 2015년 08월 11일

• 외벽: 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등

• 내벽: 벽지 및 타일 등

• 창호: 샤시창호 등

• 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소화전 등 설치

• 토지 형상 및 이용상태: 완경사지대에 위치한 정방형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중.

1.1. 3. 감정가 및 면적

• 감정가: 275,000,000원

• 토지면적: 49.21㎡ (약 14.89평)

• 건물면적 (전용면적): 79.35㎡ (약 23.99평)

* 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 4. 경매 정보

• 특이사항: HUG 인수조건 변경

• 주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

• 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

• 울산광역시 동구 화정동 소재 "상진초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

• 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

• 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

• 서측으로 폭 약 25미터 내외 및 북측으로 폭 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

• 제2종일반주거지역

• 대로2류(폭 30m-35m)(보조간선도로)(접합)

• 가축사육제한구역

• 상대보호구역 (상상미술유치원, 상진초등학교, 선미유치원, 울산과학대학교)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 분석 요약

• 말소기준권리: 주택도시보증공사(갑2) 가압류 (접수일자: 2024-04-02)

• 매각으로 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. (예: 주택임차권, 가압류, 강제경매 등)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-31

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 3. 인수주의 사항

• 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

• 특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

• 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설

• 본건 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과)

1.4. 2. 혐오시설 유무

• 주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설이 명확하게 언급된 정보는 확인되지 않았습니다. (검색 결과)

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육환경

• 단지 인근에 상진초등학교, 상상미술유치원, 선미유치원, 울산과학대학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (토지이용계획 참고)

1.5. 2. 생활편의시설

• 단지 인근에 근린생활시설이 소재하며, 아파트단지 내 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 특이사항 및 조건

• HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기조건부 매각 등 특수 조건이 존재합니다. 이는 매수인에게 유리한 조건으로, 명확한 권리 인수 부담이 없음을 의미합니다.

1.6. 2. 기타 리스크

• 임대관계는 미상으로 파악되나, 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없습니다.

• 부동산 강제경매 물건으로, 명도 관련 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 아파트로, 상진초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치하며, 2015년 신축되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 보통 수준이며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 권리분석 결과, 임차인 김 은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 상황입니다. 이는 물건의 안정성을 높이는 요인으로 작용합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 부담이 소멸되며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설과 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

* 신축 아파트: 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 관련 부담이 적습니다.

* HUG 인수 조건 변경: 잠재적 리스크가 사전에 정리되어 거래 투명성을 확보했습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 상세한 시장 분석 및 시세 조사를 수행하지 않았으므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 거래 동향, 임대 수익률 분석 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.