나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118353 [2] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 313 센트로시티 1층108호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118353 [2] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 313 센트로시티 1층108호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경118353 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층108호 (센트로시티) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 86,436,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2024타경118353 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118353 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 313 센트로시티 1층108호

용도: 근린생활시설

감정가: 252,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.6평)

토지 지분율: 2180

건물면적: 30.00㎡ (약 9.1평)

건물 지분율: 3000

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 수OOOOOOOOO

채권자: 범OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다. 가까운 편의시설로는 범서초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 수준입니다. 도로망 상태는 보통으로 평가됩니다. 토지는 근린생활시설 건물 부지로 이용 중이며, 북동측으로 완경사를 이루는 부정형의 토지 형태를 띠고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인인 점을 고려할 때, 경매 절차 진행 시 낙찰자는 대부분의 권리를 승계받게 됩니다. 다만, 주의사항에 명시된 '본건 울산 울주군 범서읍 천상리 313번지는 2016.11.28. 300번지으로 합병되어 말소됨'이라는 내용은 토지 지번의 변경 또는 합병 이력이 있음을 시사하지만, 현재 등기부등본 상으로는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

현재 본건은 '홍이네 아이스크림'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중에 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 인접한 101호와 벽체 없이 일체로 'AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER'로 이용 중인 호실도 있는 것으로 보입니다. 이는 해당 건물 내 다른 상가들도 활발히 운영되고 있음을 나타냅니다. 단지 내 상가로서 배후 수요는 주변의 공동주택 및 단독주택 단지를 중심으로 형성되어 있으며, 범서초등학교 인근이라 학생 및 학부모 대상 업종의 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 근린생활시설로, 현재 아이스크림 가게로 운영 중입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 생활 편의시설로는 범서초등학교가 인접해 있으며, 주변에 마트, 편의점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설들이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 천상공원과 같은 녹지 공간도 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, '홍이네 아이스크림' 및 'AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER'와 같이 현재 운영 중인 업종 외에 향후 업종 변경 시 상권 적합성 등을 신중하게 검토해야 합니다. 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 도시지역 제2종일반주거지역에 속해 있어 주변 건물 높이나 용도에 따른 일조권, 조망권 등 민감한 부분이 발생할 가능성은 존재합니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치한 본 근린생활시설은 초등학교와 주거단지가 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 현재 성업 중인 상가라는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 입지 조건과 교통 상황은 보통 수준이며, 지역 내 상권 형성에 기여하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **입지**: 범서초등학교 남측 인근에 위치하여 통학이 편리하며, 주거 밀집 지역에 속해 안정적인 고객 확보가 용이합니다.

2. **활용**: 현재 '홍이네 아이스크림'으로 운영 중인 근린생활시설로, 바로 영업을 승계하거나 다른 업종으로 전환하여 수익 창출이 가능합니다.

3. **지역 개발**: 범서읍은 울주군 내에서도 인구가 많은 지역 중 하나로, 지속적인 주거 단지 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역입니다.

4. **교통**: 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 정류장이 있어 외부인의 방문에도 용이합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계