나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120479 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 267 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120479 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 267 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경120479
• 주소: 경상남도 양산시 하북면 평산마을길 48 감나무집
• 용도: 근린시설

울산지방법원 경매2계 2024타경120479 | 소재지: 경상남도 양산시 하북면 평산마을길 48 감나무집 | 감정가: 2,506,045,720원 | 최저가: 859,573,000원 | 용도: 근린시설

1. 울산지방법원 2024타경120479 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120479 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 지산리 267

용도: 근린생활시설

감정가: 2,506,045,720원

토지면적: 2411.00㎡ (약 729.40평)

건물면적: 237.42㎡ (약 71.82평)

제시외 건물면적: 294.20㎡ (약 88.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채권자: 울OOOOOOOO

감정평가액: 2,506,045,720원

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 하북면 지산리 소재 <평산아을회관> 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 경매 절차를 통해 소유권을 취득하게 됩니다. 채무자 관련 정보는 명시되어 있지 않으나, 채권자는 울OOOOOOOO입니다. 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각되며, 매각으로 인해 기존의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 현재 일반음식점(카페), 주택 등으로 이용 중입니다. 건물에는 1997년 사용 승인된 조적조 건물을 포함하여 2015년 사용 승인된 경량철골구조 및 일반철골구조 건물이 있습니다. 특히, 공부상 창고로 등재된 부분이 현황 카페 일부로 이용되고 있으며, 일부 증축 및 위반 건축물에 대한 내용이 조사되었습니다. 주변 환경은 전원적인 주거 및 농경지와 임야가 혼합된 형태입니다.

1.5. 생활정보

양산시 하북면 지산리는 전원적인 생활 환경을 제공하며, 인근의 버스정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 자연 경관과 인접한 입지로 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적인 리스크 요인을 가지고 있어 철저한 확인이 필요합니다.

첫째, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 부분이 있습니다. 이는 조적조 근린생활시설(일반음식점) 12.25㎡와 새시 근린생활시설(일반음식점) 23.19㎡의 불법 증축 건으로, 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, 목록 3번 토지는 지목이 답이나 현황은 휴경지이며, 소나무 등 수목이 제시외로 존재합니다. 또한, 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능하지만, 이 부분에 대한 명확한 통행권 확보 여부를 확인해야 합니다.

셋째, 목록 3번 토지는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 위험이 있습니다.

넷째, 제시외 건물 및 수목이 다수 존재하며, 이들의 법적 지위와 일괄 매각 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

다섯째, 감정평가 시 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

여섯째, 공부와 현황 간 차이가 존재하며, 특히 증축된 창고 부분이 카페로 이용 중인 점, 위반 건축물 등은 향후 활용 및 유지 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 주변 시설 검색 결과

(지도 등 외부 검색 결과)

경찰청, 소방서, 병원 등 공공 및 편의시설은 양산시 중심 시가지나 물금읍으로 이동해야 접근이 용이한 편입니다. 본건 소재지 주변으로는 전원주택, 농경지, 소규모 임야 등이 주를 이루고 있으며, 인근에서 혐오시설로 간주될 수 있는 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 지산리 일대는 개발 압력이 상존하는 지역일 수 있어 향후 주변 개발 계획 등을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 함께 다양한 용도로 활용 중인 건물을 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다. 특히 카페로 활용 중인 부분이 있어 현재 운영 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 위반건축물, 농지취득자격증명 필요, 맹지 등 명확하게 인지하고 해결해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 문제점들을 명확히 파악하고 해결할 수 있는 법률적, 행정적 능력이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 넓은 토지: 2411.00㎡ (약 729.40평)의 토지는 향후 개발 가능성 또는 추가 시설 확보를 위한 잠재력을 가집니다.

2. 현재 영업 중인 시설: 일반음식점(카페)으로 이용 중인 부분은 즉시 수익 창출이 가능합니다.

3. 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 수목 및 건물까지 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

4. 자연 친화적 입지: 주변 환경이 전원적이고 쾌적하여 주거 및 상업 시설로 활용 시 매력적일 수 있습니다.

5. 개선을 통한 가치 상승: 위반건축물 해소, 농지 취득 문제 해결, 제시외 건물 활용 방안 마련 등 리스크를 해결하면 부동산 가치를 크게 높일 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계