나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33482 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-45 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리에 소재하는 "상록해수욕장" 북동측 인근에
위치하며, 주위환경은 숙박시설과 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니
다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장 등이 위치하고 있어
제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1-5)는 5필 일단지의 부정형의 토지로서 조사일 현재 현황 상업용건물용지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-3,5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지,
기호 4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외 구축물이 소재합니다

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

6-가) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층으로서,
외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감,
내벽 및 천정 : 몰탈위 페인트 및 텍스 등 마감,
바닥 : 장판 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

6-가)는 근린생활시설(카운터, 탈의실 및 샤워실, 화장실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 온수설비, 전기설비 등이 되어 있으며, 건물 가격에 포함하여
평가하였습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 대상물건은 물놀이 시설로써 계절적인 영향으로 인하여 운휴 상태인바 정상가동
여부의 확인이 필요하오니 이점 유의바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(구축물) 포함
2. 목록10,11,15.16. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하고, 원상회복 명령이 행해질 가능성이 있으며 복구계획에 따라 발급여부 판단(해당관청 문의)[목록15.16.은 농지전용협의 있음. 변산면 사실조회 회신참조]
3. 목록2. 남측 일부 지상에 이동이 용이한 휴게시설 및 목록7. 13. 일부 지상에 이동이 용이한 콘테이너, 파이프조 창고 등은 매각에서 제외함.
4. 목록1.~6.은 물놀이 시설로써 계절적인 영향으로 인하여 운휴 상태인 바 정상가동여부의 확인이 필요하며, 목록13.~16.은 일단지의 세장형의 토지로서 현황 상업용건물용지로 이용중임.
5. 목록10.~12.는 현황 도로이며, 목록16.은 남서측 일부가 인접지에서 점유 이용중임.
6. 목록17.건물 지하1층 입구 부분이 물건의 적치 등으로 출입이 불가한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 정읍지원 2024타경33482 (1)

* 용도: 위락시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO (전주대건신용협동조합으로 추정됨)

* 감정가: 4,825,770,630원

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-45

* 토지면적: 8,301.00㎡ (약 2,507.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 931.33㎡ (약 281.7평)

* 건물 제시외면적: 466.80㎡ (약 141.2평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

* 건물(6) 개요 (건축물대장 기준):

* 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-52번지

* 용도: 제2종근린생활시설

* 구조: 일반철골구조

* 층수: 지상 1층

* 연면적: 217.62㎡ (약 65.8평)

* 건물(17) 개요 (건축물대장 기준):

* 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-11번지

* 용도: 숙박시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 3층, 지하 1층

* 연면적: 654.28㎡ (약 198.0평)

* 참고: 제공된 총 건물면적(931.33㎡)은 상기 두 건물 연면적 합계(871.9㎡)와 차이가 있으며, 제시외 건물 및 구축물이 포함될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 "상록해수욕장" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 숙박시설, 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 중 모든 축종 사육 제한)

* 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2011년 8월 31일 접수된 전주대건신용협동조합 근저당권 (을13)

* 등기부 채권 총액: 2,643,800,000원

* 주요 권리: 다수의 근저당권(전주대건신협, 한국자산관리공사) 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2012년 5월 30일 접수된 전주대건신용협동조합 근저당권 (을1)

* 등기부 채권 총액: 2,643,800,000원

* 주요 권리: 다수의 근저당권(전주대건신협, 한국자산관리공사), 압류(부안군), 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입/사업일자: 2019-07-11

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

* 상기 임차인들은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.

* 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 추가 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 상록해수욕장 인근에 위치한 위락시설 부지입니다.

* 주변에 숙박시설, 캠핑장 등 관광객을 대상으로 하는 시설들이 혼재하고 있어 관광 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 계절적 요인에 영향을 받는 물놀이 시설이 포함되어 있어 성수기 및 비수기 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

* 대상 토지가 상업용 건물 용도로 이용되고 있다는 점은 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 상록해수욕장 인근 지역으로 여름철 피서객 등 관광객 유입이 많을 것으로 예상됩니다.

* 인근 간선도로 및 버스 승강장을 통해 부안읍 등 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족하나, 관광지로서의 기본적인 인프라는 구축되어 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 10, 11, 15, 16에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 있습니다. 해당 관청 문의 및 복구 계획에 따른 발급 여부 확인이 필수적입니다.

* 매각 제외 물건: 남측 휴게시설, 이동이 용이한 컨테이너, 파이프조 창고 등은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 명확한 인지가 필요합니다.

* 시설의 가동 여부 및 상태: 물놀이 시설(목록 1~6)은 계절적 영향으로 운휴 상태이며, 정상 가동 여부 확인이 필요합니다. 지하 1층 입구 부분이 물건 적치 등으로 출입이 불가한 상태이므로, 시설 점검 및 복구가 요구될 수 있습니다.

* 경계 및 점유 관련 사항: 목록 16 토지의 남서측 일부가 인접지에서 점유 이용 중이므로, 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 26.4억원으로 높으므로, 경매 진행 과정에서 기일 연기 또는 취하 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상록해수욕장 인근의 위락시설로, 관광지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 높은 총 채권액이 존재하나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 매각 제외 물건 존재, 시설의 정상 가동 여부 확인 필요, 일부 토지의 인접지 점유 이용 등 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 리스크를 면밀히 분석하고 철저한 현장 조사를 통해 인수 여부 및 예상되는 추가 비용을 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해수욕장 인근의 관광 수요가 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 위락시설 및 숙박시설 용도로 활용하기 적합한 부지입니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 채무는 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(4,825,770,630원)를 기준으로, 물건의 현황, 투자 가치, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 및 상세 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.