나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33482 [3] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33482 [3] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37 임야 경매

• 사건번호: 2024타경33482
• 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37
• 용도: 임야

정읍지원 경매1계 2024타경33482 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37 | 감정가: 514,125,000원 | 최저가: 251,921,300원 | 용도: 임야

1. 정읍지원 2024타경33482 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경33482 (3)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37

토지면적: 1371.00㎡ (약 414.7평)

용도: 임야 (현황 상업용 건물 용지 및 근린생활시설 이용 가능)

감정가: 514,125,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 유OOOOOOOO

채무자: 남OOO

채권자: 전OOOOOOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건

주의사항: 북측 폭 약 6미터 포장도로에 접함. 현황 임야이나, 감정평가서상 상업용 건물 용지로 이용 중이며 근린생활시설 건물 존재 (등기부상 건물 면적 0㎡이나, 현황 고려 필요).

1.2. 입지조건

대상 물건은 전라북도 부안군 변산면 도청리에 위치하며, "상록해수욕장" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 숙박시설, 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 관광 및 휴양 지역의 특성을 나타냅니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

대상 토지는 북측으로 약 6미터, 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 토지 이용 및 접근성에 유리합니다.

기호 1-3,5번 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며 영농여건불리농지이고, 기호 4번 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>로 지정되어 있어 향후 개발 계획 수립 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 전OOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

소유자는 유OOOOOOOO이며, 채무자는 남OOO입니다.

중복 병합 사건으로, 경매 진행 과정에서 여러 채권이 통합되어 관리될 수 있습니다.

매각 대상은 토지이며, 등기부상 건물 면적은 0㎡으로 기재되어 있으나, 감정평가서상에는 근린생활시설로 이용 중인 건물이 존재하고 제시외 구축물도 소재하는 것으로 파악됩니다. 이 부분은 현황 조사를 통해 정확한 법적 상태 및 건물 등기 여부를 확인해야 합니다.

일반적으로 임의경매는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸하는 경우가 많으나, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는지 여부는 반드시 권리분석 보고서 및 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근에 상록해수욕장이 위치하고 있어, 여름철 성수기에는 상당한 유동인구를 기대할 수 있는 지역입니다.

주변에 숙박시설, 캠핑장 등이 밀집해 있어 관련 상권이 형성되어 있으며, 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

현황 임야이나 상업용 건물 용지로 이용 중이라는 점은, 개발 또는 기존 시설 활용을 통한 상업적 가치 상승 가능성을 시사합니다.

다만, 물놀이 시설로 이용되던 건물이 계절적인 영향으로 운휴 상태이며 정상 가동 여부 확인이 필요하다는 점은 상권 활성화에 있어 고려해야 할 부분입니다.

1.5. 생활정보

부안군 변산면은 서해안의 아름다운 해안선을 따라 관광 명소가 많은 지역입니다.

해수욕장, 국립공원(변산반도), 채석강, 격포항 등 자연 경관과 관광 자원이 풍부합니다.

주변에 편의 시설, 식당, 숙박 시설 등 관광객을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의 시설은 부안읍 등 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

등기부상 건물 면적이 0㎡이나 현황 건물 존재 및 제시외 구축물 소재한다는 점은 법적, 행정적 문제 발생 소지가 있습니다. 이는 명도 및 건물 철거/인허가 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

물놀이 시설로 이용되었던 건물의 경우, 계절적 요인 및 시설 노후화 등으로 인해 정상적인 운영이 어렵거나 추가적인 시설 보수 및 투자가 필요할 수 있습니다.

보전관리지역 및 가축사육제한구역이라는 점은 향후 건축 또는 개발 행위에 있어 용도 제한 및 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

주변 환경이 숙박시설, 캠핑장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 토지 이용 계획 및 주변 개발 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

관광지 인근 지역의 특성상 성수기/비수기 간의 임대 수익이나 이용률 편차가 클 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없어 환경적인 측면에서의 큰 우려는 없어 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 변산면 도청리, 상록해수욕장 인근에 위치한 임야로, 관광 및 상업적 개발 잠재력을 지닌 매력적인 입지입니다.

북측과 서측의 포장도로 접합, 주변 상업 시설 밀집 등은 긍정적인 요소입니다.

하지만 등기부상 건물 현황 불일치, 제시외 구축물 존재, 건물 이용 현황(계절성, 운휴 상태) 등은 낙찰 후 추가적인 확인과 투자가 필요함을 시사합니다.

토지 이용 계획상 보전관리지역 등의 제한사항도 신중히 검토해야 합니다.

전반적으로, 현장 답사를 통해 건물의 실질적인 상태, 법적 하자 여부, 주변 상권과의 연계성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 변산반도 국립공원 및 상록해수욕장 인근으로 관광 수요가 있는 지역입니다.

활용: 현재 상업용 건물 용지로 이용 중이며, 근린생활시설 건물이 존재하여 관광객 대상 상업시설(펜션, 식당, 카페 등) 또는 기존 시설 리모델링을 통한 재활용 가능성이 있습니다.

개발: 토지이용계획상 보전관리지역이나, 주변 개발 현황 및 관광지 특성을 고려한 소규모 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

도로: 북측 6m, 서측 4m 포장도로 접함으로 접근성이 양호합니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계