나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33482 [3] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리에 소재하는 "상록해수욕장" 북동측 인근에
위치하며, 주위환경은 숙박시설과 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니
다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장 등이 위치하고 있어
제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1-5)는 5필 일단지의 부정형의 토지로서 조사일 현재 현황 상업용건물용지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-3,5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지,
기호 4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외 구축물이 소재합니다

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

6-가) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층으로서,
외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감,
내벽 및 천정 : 몰탈위 페인트 및 텍스 등 마감,
바닥 : 장판 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

6-가)는 근린생활시설(카운터, 탈의실 및 샤워실, 화장실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 온수설비, 전기설비 등이 되어 있으며, 건물 가격에 포함하여
평가하였습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 대상물건은 물놀이 시설로써 계절적인 영향으로 인하여 운휴 상태인바 정상가동
여부의 확인이 필요하오니 이점 유의바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

북측으로 폭 약6미터 포장도로에 점하며, 현황 임야임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 정읍지원 2024타경33482 (3)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-37

용도: 임야 (토지매각 대상)

토지면적: 1,371.00㎡ (약 414.73평)

감정가: 514,125,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 전북 부안군 변산면 도청리, 상록해수욕장 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 숙박시설, 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스승강장 이용이 가능하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

도로접근성: 물건지 북측으로 폭 약 6미터 포장도로, 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, (일부)영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 3월 17일 전주대건신용협동조합의 근저당권 (을16) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 702,000,000원 입니다.

등기부 현황:

* 공유자 지분 이전 (1996년)

* 소유권 이전 (2011년, 2017년)

* 근저당권 설정 (2017년, 말소기준권리)

* 지상권 설정 (2017년, 말소)

* 임의경매 개시 결정 (2024년, 말소)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임차인 관련 주의: 해당 물건의 임차인 현황은 공란으로 제시되었으나, 현장 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 변산면 도청리에 위치하며, 상록해수욕장 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 숙박시설, 캠핑장, 단독주택 등이 혼재된 관광 및 휴양 지역의 특성을 보입니다.

현재 임야이나, 현황은 상업용 건물 용지로 이용 중이며, 근린생활시설 및 물놀이 시설로 활용되었던 것으로 파악됩니다.

계절적인 영향으로 운휴 상태일 수 있어 정상 가동 여부 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 상록해수욕장이 있어 여름철 휴양객 이용이 많을 것으로 예상됩니다.

관광지 인근 지역으로 숙박시설 및 편의시설이 산재할 가능성이 있습니다.

구체적인 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다. 검색 결과, 본 지역에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 관광 및 휴양 관련 시설이 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으나, 실제 현황과 공부상 내용 간 차이 (예: 제시외 건물 등)에 대한 확인이 필요합니다.

건물감정평가서에 언급된 제시외 구축물이 존재하며, 이 부분의 처리 방안 및 가치에 대한 검토가 필요합니다.

물놀이 시설로 이용되었던 건물은 계절적 요인에 따른 운영 불확실성 및 유지보수 상태 확인이 필수적입니다.

현황 임야이나 상업용 건물 용지로 이용 중인 점, 건축물대장상 건물 면적이 0으로 표시된 점 등 공부와 현황의 차이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건이므로, 관련 사건 및 담보 관계를 정확히 파악해야 합니다.

가축사육제한구역 등 토지이용계획 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 관광지 인근에 위치한 임야로, 과거 상업용 건물 용도로 이용되었고 관련 시설이 존재하는 것으로 보입니다.

토지 자체의 매각 대상이지만, 주변 환경 및 기존 시설의 활용 가능성에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물, 시설의 계절적 운영 등 추가 확인이 필요한 사항이 많습니다.

경매를 통해 취득 시, 소멸되는 권리 외에 인수될 수 있는 부담은 없어 보이나, 제시외 건물 처리 비용, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

관광지 인근의 토지로 향후 개발 가능성 또는 관광객을 겨냥한 시설 활용 잠재력이 있습니다.

상록해수욕장과 인접하여 여름철 성수기 시 높은 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

권리관계가 매각으로 모두 소멸되는 점은 투자 리스크를 줄이는 요소입니다.

토지면적이 414평 이상으로 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 514,125,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 현황 임야이나 상업용 건물 용지로 이용 중이며, 관련 시설이 존재합니다. 제시외 건물 및 시설의 정상 가동 여부, 수리 필요성, 토지이용계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~120% 범위에서 낙찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 건의 특수성(제시외 건물, 계절적 운영 등)을 고려할 때, 보다 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여, 본 건의 잠재적 가치를 산정한 후 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 구체적인 금액 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.