나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33482 [2] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-35 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리에 소재하는 "상록해수욕장" 북동측 인근에
위치하며, 주위환경은 숙박시설과 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니
다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장 등이 위치하고 있어
제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1-5)는 5필 일단지의 부정형의 토지로서 조사일 현재 현황 상업용건물용지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-3,5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지,
기호 4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외 구축물이 소재합니다

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

6-가) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층으로서,
외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감,
내벽 및 천정 : 몰탈위 페인트 및 텍스 등 마감,
바닥 : 장판 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

6-가)는 근린생활시설(카운터, 탈의실 및 샤워실, 화장실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 온수설비, 전기설비 등이 되어 있으며, 건물 가격에 포함하여
평가하였습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 대상물건은 물놀이 시설로써 계절적인 영향으로 인하여 운휴 상태인바 정상가동
여부의 확인이 필요하오니 이점 유의바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

북측으로 폭 약6미터 포장도로에 점하며, 현황 임야임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경33482 (2) 사건에 대한 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2024타경33482 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 653-35

용도: 임야

감정가: 368,250,000원

토지면적: 982.00㎡ (약 297평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리에 소재하며, "상록해수욕장" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 숙박시설, 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

북측으로는 폭 약 6미터, 서측으로는 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용 현황

제공된 정보에 따르면 대상 물건의 용도는 임야이나, 현황은 상업용 건축용지로 이용 중이라는 내용이 있어 실제 이용 상태와 공부상의 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다. 다만, '매각대상: 토지매각'으로 표기되어 있어 토지만을 대상으로 하는 경매입니다.

2.4. 건물 관련 정보 (참고)

별도로 건물감정평가요항표상에는 일반철골구조의 단층 건물이 근린생활시설(카운터, 탈의실 및 샤워실, 화장실 등)로 이용 중이라는 내용이 있으나, 건물면적이 0㎡로 표기되어 있어 본 경매 대상에는 포함되지 않는 것으로 보입니다. 해당 건물은 물놀이 시설로 계절적 영향으로 인해 운휴 상태이며, 정상 가동 여부 확인이 필요하다는 점이 언급되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2017년 3월 17일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권(을16)으로 채권 금액은 702,000,000원입니다.

이 외 소유권 이전, 압류(말소), 임의경매 개시 결정(말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 702,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특정 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 변산면 도청리는 "상록해수욕장" 인근에 자리하고 있으며, 숙박시설, 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 이는 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 잠재적 가능성이 있음을 시사합니다.

4.2. 활용 가능성

현황 상업용 건축용지로 이용 중이라는 점과 해수욕장 인근이라는 입지적 조건을 고려할 때, 관광객을 위한 편의시설, 숙박업, 또는 기타 상업 시설로서의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 보전관리지역 및 가축사육제한구역이라는 토지이용계획은 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 제한 사항

대상 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 일부 제한 구역으로 지정되어 모든 축종 사육이 제한됩니다. 또한, 영농여건불리농지에 해당합니다.

5.2. 주변 편의 시설

"상록해수욕장"이 인근에 위치하며, 숙박 시설 및 캠핑장이 혼재되어 있어 기본적인 편의 시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황과 공부상 용도 불일치

토지 용도가 임야이나 현황은 상업용 건축용지로 이용 중이라는 점은 향후 건축 행위나 개발 시 확인 및 조치가 필요할 수 있는 잠재적 문제입니다.

6.2. 계절적 영향 및 시설 가동 여부

건물이 존재할 경우, 해당 건물이 물놀이 시설로 계절적 영향을 받아 운휴 상태이며 정상 가동 여부 확인이 필요하다는 점은 운영 수익성에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한

보전관리지역 및 가축사육제한구역이라는 점은 토지 이용에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 복잡한 권리 관계

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 세밀한 분석이 요구됩니다.

6.5. 제시외 구축물

토지 지상에 제시외 구축물이 소재하는 것으로 파악되어, 이 부분에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부안군 변산면 "상록해수욕장" 인근에 위치한 임야로, 해변 관광지와 숙박 시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 북측과 서측으로 도로에 접하여 접근성은 양호한 편입니다. 비록 토지 공부상 용도는 임야이나 현황은 상업용 건축용지로 이용되고 있다는 점, 그리고 계절적인 영향을 받는 건물(만약 경매 대상 토지에 포함된다면)의 존재는 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 보전관리지역 및 가축사육제한구역이라는 점은 토지 이용 계획 시 고려해야 합니다. 다수의 권리가 복합적으로 설정된 임의경매 사건이므로 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 인접성

"상록해수욕장"과 인접하여 관광객 대상의 상업 시설 또는 숙박 시설 개발 잠재력이 있습니다.

8.2. 혼재된 지역 특성

다양한 용도의 시설들이 혼재하는 지역으로, 주변 개발 동향 및 잠재력에 따라 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 향후 개발 가능성, 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 권리 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다. '인수 보증금'이 없는 점을 고려하여 입찰가를 책정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.