나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경248 [2] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-96 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리에 소재하는 '진서파출소' 북동측 근거리에 위치하며 부근은 염전, 농경지, 단독주택, 양어장, 일반음식점 등이 혼재하는 해안농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1): 인근 토지와 등고 평탄한 상태의 사다리형 토지이며, 현황 휴경지임.
일련번호 (2): 인근 토지와 등고 평탄한 상태의 부정형 토지이며, 현황 '휴경지'임.
일련번호 (3): 세장형의 토지로서, 현황 '양어장'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1) 북측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 (2) 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2014-12-29)(접합), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2),(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2)토지 및 의뢰외 인접필지(진서리 265-15번지) 경계부분에 사진용지와 같이 타인 소유로 탐문되는 비닐하우스 양어장과 그 시설물(배관시설 등)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1,2)토지의 공부상 지목은 '양어장' 및 '임야'이나, 현황 '휴경지'임.
일련번호 3)토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '양어장'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 세장형의 토지로서 공부상 지목은 임야이나 현황 잡종지 및 양어장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경248 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-96

용도: 공부상 지목은 임야이나, 현황은 잡종지 및 양어장으로 이용 중입니다.

감정가: 218,185,000원

토지면적: 3967.00㎡ (약 1,200.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리에 소재하며, '진서파출소' 북동측 근거리에 위치합니다.

부근은 염전, 농경지, 단독주택, 양어장, 일반음식점 등이 혼재하는 해안농경지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 형태 및 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 일련번호 (1): 인근 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현황 휴경지입니다. 북측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 (2): 인근 토지와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현황 '휴경지'입니다. 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근합니다.

* 일련번호 (3): 세장형 토지로서, 현황 '양어장'으로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 상 선순위 지상권(을12, 2017.06.26. 설정)은 존재하나, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 경매의 말소기준권리는 2018년 10월 22일 설정된 하서농업협동조합의 근저당권 (1,200,000,000원)입니다.

이후 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재하며, 총 등기부채권액은 약 29억 7천 4백만원에 달합니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건의 주변은 염전, 농경지, 단독주택, 양어장, 일반음식점 등이 혼재된 해안농경지대입니다.

활용 측면에서는 현재 양어장으로 이용 중인 토지가 있으며, 유사 업종의 시설들이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 일반음식점이 분포하며, 해안 농경지대의 특성을 지닙니다.

교통 여건은 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 버스승강장과의 연계성이 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 지목(임야)과 현황 이용(잡종지, 양어장, 휴경지)이 상이하여, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 확인이 필요합니다.

일련번호 (2) 토지는 지적도상 맹지이므로 인접 토지와의 이용 관계 및 통행로 확보 방안을 확인해야 합니다.

일련번호 2 토지 및 인접 필지에 타인 소유의 비닐하우스 양어장과 그 시설물이 소재하는 것으로 탐문되어, 점유 관계 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차에서 유찰 가능성이 높다는 점을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 진서면의 해안 농경지대에 위치한 임야로, 공부상 지목과 현황 이용이 상이한 특징을 지닙니다.

일부 토지는 맹지이고 타인 소유 시설물이 소재하는 등 복합적인 현황을 가지고 있으며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

다수의 권리 관계가 존재하나, 선순위 지상권은 말소동의서 제출로 소멸될 것으로 보이며, 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성을 시사합니다.

향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 신중히 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

현황 양어장 이용 토지로, 관련 업종 종사자에게는 활용 가치가 있을 수 있습니다.

해안가 입지라는 점은 장기적인 관광 또는 레저 관련 개발 가능성을 내포합니다.

계획관리지역에 속해 있어, 관련 법규 내에서의 개발 여지를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본 물건은 높은 채권 총액, 현황 이용과 공부상 지목의 차이, 맹지, 타인 소유 시설물 소재 등 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 감정가 218,185,000원에서 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 높으며, 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 상세한 권리 관계 확인 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.