나이스옥션 법원경매 대구서부 2023타경3534 [1] 대구광역시 달서구 상인동 240-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상인롯데시네마" 북서측에 인접하여 위치하며,
부근 일대는 대로변 상업·업무시설 및 후면 상가 등으로 형성된 번화한 상가지대 입
니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반
교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 35미터의 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건으로서,
외벽 : 화강석 버너구이, 드리이비트 등 마감
내벽 : 인테리어, 벽지, 몰탈위 페인트, 타일 등 마감
바닥 : 타일, 아스타일 등 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

나)일반철골구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층건으로서,
외벽 : 복합판넬, 메탈판넬 등 마감
내벽 : 인테리어, 몰탈위 페인트, 타일 등 마감
바닥 : 타일, 아스타일 등 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

가,나) 각 근린생활시설입니다.

설비내역

가)위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.
나)위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시 외 건물(기호㉠-㉣)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(나) 건물은 일반건축물대장상 2018.09.18 일자로 일부 철거(철거면적 112.32㎡) 및 증축(증축면적 315.799㎡)되어 귀 제시목록상 면적과 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 2026. 1. 15.자 강정우로부터 공사대금 269,500,000원에 대한 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. 2026. 1. 21.자 이종길로부터 공사대금 587,333,088원에 대한 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. 2026. 2. 4.자 채권자 승계인 유더블유제십사차유동화전문 유한회사로부터 유치권 배제 신청서 접수됨.
재매각 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구서부지원 2023타경3534 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 달서구 상인동 240-7

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

6,357,444,863 원

1.5. 토지면적

1027. 00㎡ (약 310.6 평)

1.6. 건물면적

2262. 28㎡ (약 684.3 평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.10. 특이사항

유치권, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상인롯데시네마" 북서측에 인접하여 위치하며, 부근 일대는 대로변 상업·업무시설 및 후면 상가 등으로 형성된 번화한 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 북동측으로 폭 약 35미터의 아스팔트포장도로와 접합니다.

2.3. 토지이용 및 형태

부정형의 토지로서 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을17, 2013-03-18, 근저당권, 수산업협동조합중앙회, 3,180,000,000원

3.2. 등기부채권 총액 (토지)

5,726,656,355 원

3.3. 등기부채권 총액 (건물)

5,917,953,815 원

3.4. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

* 김

보증금: 5,000,000 원

차임: 400,000 원

전입일자: 2017-06-07

비고: 대항력 없음

* 김

보증금: 100,000,000 원

차임: 1,200,000 원

전입일자: 2015-06-01

확정일자: 2015-06-01

배당신고일자: 2023-11-01

비고: 대항력 없음

* 대경의료소비자생활협동조합

보증금: 600,000,000 원

차임: 0 원

비고: 대항력 없음

* 박

보증금: 2,000,000 원

차임: 500,000 원

전입일자: 2018-01-22

비고: 대항력 없음

* 서

보증금: 10,000,000 원

차임: 1,500,000 원

전입일자: 2023-09-11

비고: 대항력 없음

* 신

보증금: 15,000,000 원

차임: 150,000 원

비고: 대항력 없음

* 유

보증금: 15,000,000 원

차임: 1,500,000 원

전입일자: 2016-03-30

확정일자: 2016-07-01

배당신고일자: 2023-11-30

비고: 대항력 없음

* 이

보증금: 100,000,000 원

차임: 3,380,000 원

전입일자: 2017-11-08

비고: 대항력 없음

* 이

보증금: 30,000,000 원

차임: 1,100,000 원

전입일자: 2018-11-28

비고: 대항력 없음

* 정

보증금: 270,000,000 원

차임: 0 원

비고: 대항력 없음

* 정

보증금: 100,000,000 원

차임: 1,200,000 원

전입일자: 2015-06-01

확정일자: 2015-06-01

배당신고일자: 2023-11-03

비고: 대항력 없음

* 조

보증금: 270,000,000 원

차임: 0 원

비고: 대항력 없음

* 주식회사다니

보증금: 15,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-02-01

비고: 대항력 없음

* 주식회사세아진

보증금: 5,000,000 원

차임: 400,000 원

전입일자: 2017-04-28

비고: 대항력 없음

* 주식회사오대양스틸

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2016-03-14

비고: 대항력 없음

* 주식회사제이선인

보증금: 2,000,000 원

차임: 1,000,000 원

전입일자: 2023-10-20

비고: 대항력 없음

* 현

보증금: 22,000,000 원

차임: 650,000 원

전입일자: 2018-08-14

확정일자: 2018-08-14

비고: 대항력 없음

* 현

보증금: 30,000,000 원

차임: 1,000,000 원

전입일자: 2023-07-12

비고: 대항력 없음

* 황

보증금: 10,000,000 원

차임: 1,500,000 원

전입일자: 2021-09-07

비고: 대항력 없음

3.5. 유치권 현황

강정우로부터 공사대금 269,500,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

이종길로부터 공사대금 587,333,088원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

채권자 승계인 유더블유제십사차유동화전문 유한회사로부터 유치권 배제 신청이 접수되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동의 중심 상업지역에 위치하며, "상인롯데시네마"와 인접하여 유동인구가 풍부합니다. 대로변에는 상업 및 업무시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 다양한 상가들이 형성되어 있어 활성화된 상권을 이루고 있습니다.

4.2. 상권 특징

유흥, 오락(영화관), 판매, 서비스 등 다양한 업종이 공존하는 복합 상업지대입니다. 대규모 아파트 단지와 주택가가 배후에 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

4.3. 인근 주요 시설

상인 롯데시네마, 상인역(지하철 1호선) 인근 상권, 다양한 프랜차이즈 및 로컬 상점. 월곡역사박물관이 인근에 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 용이하며, 북동측으로 폭 35m의 넓은 도로와 접해 있어 외부 도로망과의 연결성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 주요 편의시설

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 백화점 접근 가능.

* 문화: 상인 롯데시네마 인접.

* 의료: 지역 내 병원 및 의원 다수 분포.

* 공원: 월곡역사공원 등 인근 공원 이용 가능.

5.3. 주거 환경

상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 주거 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

다액의 공사대금 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 다만, 유치권 배제 신청이 접수된 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

이전 매각에서 낙찰되지 못한 재매각 물건으로, 시장의 가격 기대치나 권리관계의 복잡성 등 추가적인 확인이 필요합니다. 매수보증금은 최저매각가의 20%입니다.

6.3. 건축물대장 면적 차이

건물(나동)의 경우, 일부 철거 및 증축으로 인해 건축물대장상의 면적과 목록상의 면적이 상이한 부분이 있습니다. 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

6.4. 제시외 건물

'제시외 건물(기호 ㉠-㉣)'이 소재하며, 매각에 포함됩니다. 이는 건물 관리 및 활용 측면에서 고려사항이 될 수 있습니다.

6.5. 임차인 명도

총 20명의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 원만한 명도 진행을 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동의 핵심 상업지역에 위치하며, 대규모 토지와 건물 연면적을 갖춘 근린시설입니다. 롯데시네마 인접 등 입지적 강점이 분명하며, 활성화된 상권에 위치하여 잠재 가치가 높습니다. 그러나 다액의 유치권 신고, 재매각 이력, 건축물 면적 차이 등 해결해야 할 복잡한 권리 및 사실관계 문제가 존재합니다. 낙찰 후 이러한 리스크를 성공적으로 관리할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 위치: 대구 상인동의 주요 상권 중심에 위치하여 높은 가치 상승 잠재력을 보유합니다.

* 대규모 부지 및 건물: 넓은 토지와 연면적을 활용한 다양한 상업적 운영 및 개발이 가능합니다.

* 유동인구 흡수력: 롯데시네마 등 주변 시설로 인한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 가치 상승: 유치권 문제가 원만히 해결될 경우, 물건의 가치가 재평가될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 6,357,444,863원 대비 권리관계(유치권, 재매각), 건물 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

다만, 본건의 경우 유치권 관련 리스크가 크므로, 감정가 대비 70~85% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 유치권 성립 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.