나이스옥션 법원경매 포항 2025타경243 [4] 경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 산126 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경243 [4] 경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 산126 임야 경매

• 사건번호: 2025타경243
• 주소: 경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 산126
• 용도: 임야

포항지원 경매5계 2025타경243 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 산126 | 감정가: 114,252,000원 | 최저가: 55,983,000원 | 용도: 임야

1. 포항 지원 2025타경243 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경243 (4)

소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 학곡리 산126

용도: 임야

감정가: 114,252,000원

토지면적: 9521.00㎡ (약 2879.9평)

토지 지분율: 952100 (해당 토지 전체 지분으로 판단됨)

건물면적: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 장OO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구에 위치하고 있으며, 여러 필지가 감정평가서상 서로 다른 지역(장기면 학곡리, 동해면 중흥리, 구룡포읍 구평리)에 분포되어 있는 것으로 보입니다. 감정평가서상 기호(1)은 구룡포읍 소재, 기호(2,3)은 동해면 소재, 기호(4)는 장기면 학곡리 소재지로 파악됩니다.

주변 환경은 주로 임야, 산간지대, 농경지, 농가주택 등으로 형성된 농촌 및 산간 지역입니다.

교통 상황은 기호(1)의 경우 차량 접근이 불가하고 교통이 매우 불편한 것으로 평가되었으나, 기호(2,3,4)는 인근까지 차량 접근이 가능하며 교통 상황이 보통 수준으로 평가되었습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자(동OOOOOOOO)의 채무(주OOOOOOOO)를 변제하기 위해 해당 부동산이 매각되는 절차입니다.

소유자는 장OO이며, 제공된 정보만으로는 추가적인 복잡한 권리 관계(예: 근저당, 가압류 등)에 대한 상세 내용은 파악하기 어렵습니다. 통상적인 임의 경매 절차에 따라 매각 후 소유권이 이전될 예정입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 전반적으로 산간 임야 및 농경지로 이루어진 지역에 위치하고 있어, 직접적인 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미미합니다.

다만, 감정평가서상 기호(4)의 경우 '학삼서원' 인근에 위치하고 있어 역사 문화적 맥락을 고려할 수 있습니다.

주변에 농가 주택이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 시설의 잠재력은 있으나, 현재로서는 개발된 상권으로 보기 어렵습니다.

1.5. 생활 정보

해당 지역은 전형적인 농촌 및 산간 지역의 생활 환경을 가지고 있습니다.

주요 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 또는 포항시 주요 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 도심과는 다소 거리가 있습니다.

조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 도심의 편리한 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

① 맹지: 본 물건의 여러 필지(기호 1, 4)는 '맹지'로, 도로에 직접 접해 있지 않아 차량 진입 및 건축 행위에 제약이 따릅니다. 기호(2,3) 역시 지적상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

② 차량 접근 불가 및 교통 불편: 기호(1) 필지의 경우 차량 접근이 불가하며 교통 상황이 매우 불편한 것으로 명시되어 있습니다.

③ 경사지 및 개발 제한: 토지가 부정형이고 고지의 경사지 또는 하향 경사 지대이며 '자연림' 상태로 있어, 개발 시 토목 공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

④ 산지 관련 법규: '농림지역', '보전산지', '준보전산지', '임업용산지' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 각종 법적 제한이 따를 수 있습니다.

⑤ 가축 사육 제한 구역: 일부 필지는 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 특정 축산업 영위 시 제약이 있습니다.

⑥ 구거 포락 가능성 및 측량 필요: 기호(2,3) 필지는 구거(하천)에 포락(잠길)될 가능성이 있으며, 기호(3)의 일부는 비포장 농로로 판단됩니다. 정확한 경계 및 이용 상황 확인을 위해 측량이 필요하며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

⑦ 입목 포함: 감정가에 입목(나무)이 포함되어 있으나, 이는 매각 후 낙찰자가 별도로 관리하거나 처분해야 할 수 있습니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 주변 지역은 주로 자연 녹지 및 농업 지역으로, 보고서 내용과 같이 특별한 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 외곽의 임야로서, 농림지역 및 보전산지 등 개발에 제약이 따르는 토지입니다.

가장 큰 문제는 다수의 필지가 맹지이고 일부는 차량 접근이 불가능하다는 점이며, 경사지 및 자연림 상태로 인한 개발 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

하지만, 이러한 제약에도 불구하고 토지의 잠재적 가치(예: 장기적인 개발 가능성, 임업 또는 특정 농업 목적 활용, 조용한 전원생활 부지 등)를 고려할 때, 투자 가치를 판단해야 합니다. 특히, 향후 지역 개발 계획이나 주변 토지 상황 변화에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 자연 상태의 토지 자산: 넓은 면적의 임야는 그 자체로 자산 가치를 지니며, 입목(나무)이 감정가에 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다.

- 잠재적 개발 가능성: 비록 현재는 맹지 및 접근성 문제가 있지만, 미래의 도로 개설 계획이나 인접 토지와의 통합 개발 등을 통해 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

- 농림/생산관리지역 활용: 관련 법규 내에서 임업, 특정 농업, 또는 귀농/귀촌을 위한 전원생활 부지 등으로의 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

- 향후 지역 개발 동향 주목: 포항시 동해면, 장기면, 구룡포읍 일원에 국가산업단지 조성 및 영일만대교 개발 등의 계획이 언급된 바 있어, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매5계