나이스옥션 법원경매 포항 2025타경285 [4] 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 포항시 북구 신광면 상읍리 소재 ""상읍2리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 주거나지임.
기호(2,3): 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 농경지임.
기호(4~6): 부정형의 토지로서 북동측 하향 완경사지이며, 농경지임.

인접 도로상태

기호(1,2): 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.
기호(3~6): 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임.
기호(3,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임.
기호(6): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 제시외건물(㉠,㉡) 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
②지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근가능
③일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건종류

부동산임의경매 (토지매각)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 958-1

1.3. 토지정보

* 용도: 답 (논)

* 면적: 2199.19㎡ (약 665.3평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

93,586,000원

1.5. 경매구분

부동산임의경매

1.6. 채권자

경OOOOOOO (경주농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상북도 포항시 북구 신광면 상읍리 소재 "상읍2리 마을회관" 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건 및 인근까지 차량 접근 가능함.

* 전반적인 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 접근성

* 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근 가능함.

* 기호(1,2) 토지는 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

* 기호(3~6) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능함.

2.4. 주변시설

* 포항시 북구 신광면 지역은 주로 농경지와 자연림으로 이루어진 지역이며, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 포항 시내 주요 관광지로는 영일대 해수욕장, 포항 스페이스워크, 죽도시장 등이 있으며, 차량으로 이동 가능합니다.

* 인근 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 축산업 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상

토지 전체 매각

3.2. 경매 개시 원인

부동산 임의 경매

3.3. 권리 내역

* 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(1962년) 이후 근저당권(2013년, 72,000,000원), 지상권 설정(2013년) 등이 등기되어 있었으며, 현재는 채권자(경주농업협동조합)에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 을2 근저당권(2013-05-20)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.5. 농지취득자격증명

* 본 물건은 답(농지)이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 절차는 관할 시·구·읍·면장에게 신청하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대상 물건은 농경지로서, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다.

* 주변이 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 배후 주거 단지로서의 상권은 미미합니다.

4.2. 잠재적 활용

* 농지 취득 자격이 있는 자만이 소유할 수 있으며, 농업 경영 목적 또는 주말·체험 영농 목적으로 활용될 수 있습니다.

* 농지법상 1,000㎡(약 300평) 이상 경작 시 농업인으로 인정받을 수 있으나, 구체적인 요건은 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 농경지 인근 지역이므로, 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의 시설은 포항 시내 중심지로 이동해야 이용 가능합니다.

* 가까운 마을회관이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

* 교육 및 문화 시설은 차량 이동 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 포항시 북구 지역에는 영일대 해수욕장, 국립등대박물관, 포항 스페이스워크 등 다양한 관광 명소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수).

* 농지법에 따른 소유 제한 및 이용 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 접근성 제한

* 지적도상 맹지로서, 인접 토지 소유자의 협조 없이는 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 차량 진입로 폭이 3미터로 제한적일 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 계획관리지역, 보전관리지역 (일부 필지).

* 가축사육제한구역 (돼지, 닭, 오리, 개 제한 구역 등).

* 공장설립승인지역 (수도법 관련).

* 이러한 용도지역 및 제한사항으로 인해 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 지적도상 맹지

* 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하다는 점은, 토지 이용 시 인접 토지와의 관계가 중요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 신광면에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 93,586,000원입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로 권리상 깨끗한 물건입니다. 그러나 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 않을 경우 보증금 몰수 등 큰 불이익이 발생할 수 있다는 점을 가장 유의해야 합니다. 또한, 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 접근 가능하나, 향후 토지 이용 시 인접 토지와의 관계 및 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 본 물건은 농지 취득 자격을 갖춘 실수요자 또는 해당 지역의 토지 이용 규제를 충분히 이해하고 투자하려는 목적을 가진 분에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격을 보유한 실수요자에게는 농업 경영 또는 주말·체험 영농 목적으로 활용할 수 있는 기회입니다.

* 농지 취득 자격증명 발급이 가능한 경우, 향후 농지법 개정이나 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 경매 물건으로서 일반 매매보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 93,586,000원

* 등기부상 채무 총액: 72,000,000원 (근저당권 기준)

* 인수되는 보증금/임차보증금: 0원

본 물건은 농지라는 특수성과 농지취득자격증명 발급 필수 요건을 고려해야 하므로, 명확한 시세 파악 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 다만, 감정가는 93,586,000원으로, 이를 기준으로 권리 분석상 문제가 없고 인수되는 부채가 없다는 점을 감안할 때, 현장 조사를 통해 인근 농지 시세 및 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.