나이스옥션 법원경매 부천 2023타경5149 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 61-25 제임스네이션2차, 제나동 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경5149 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 61-25 제임스네이션2차, 제나동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매9계 2023타경5149 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 경인로392번가길 27 (소사본동, 제임스네이션2차), 제나동 제5층 제501호 | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 142,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2023타경5149 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경5149 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사본동 61-25 제임스네이션2차 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

건물면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 한국토지주택공사(LH) 우선매수신고서 제출 (2025.10.16.)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사본동에 위치하며, "소사본동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 중소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

남측으로는 노폭 약 8M의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 박OO입니다.

가장 중요한 권리사항은 공유자우선매수신고가 있다는 점과, 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사(LH)가 2025년 10월 16일자로 우선매수 신고서를 제출하였다는 것입니다. 이는 LH가 해당 물건을 우선적으로 매수할 가능성이 있음을 시사합니다.

5층 건물에 대해 공부상으로는 501호 및 401호의 상층으로 등재되어 있으나, 현황은 401호 상층 외부 표시가 502호로 되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. (감정평가서 참조)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 소사본동 일대는 안정적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 우선시되는 지역입니다.

또한, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 상업시설이 밀집한 도심형 상권보다는 주택가로서의 성격이 강합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

외벽은 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

내부 시설로는 상하수도, 급배수설비, 승강기, 도시가스, 개별난방 시설이 완비되어 있어 생활에 편리합니다.

토지는 장방형으로, 본 건물인 다세대주택의 부지로 활용되고 있습니다.

현재 임대 관계는 미상으로, 입주 전 임차인 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 여부입니다. LH가 우선매수를 신고함에 따라, 낙찰자가 결정되더라도 LH가 해당 물건을 매수하게 될 경우 낙찰가의 효력이 없어지게 됩니다.

공부상 표기(501호)와 현황(502호)의 차이로 인해 추후 등기 및 관리상의 문제가 발생할 수 있습니다.

미상인 임대관계로 인해 명도에 대한 추가적인 부담이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 노출되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 주거 지역의 특성상 주변 환경은 지속적으로 변동될 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 소사본동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 공유자우선매수권 행사 및 LH의 우선매수신고라는 매우 특이하고 중요한 권리관계가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토와 대응이 필수적입니다. LH의 우선매수 신고가 어떻게 처리되는지에 따라 본건의 최종 취득 여부 및 절차가 크게 달라질 수 있습니다.

공부와 현황의 불일치, 미상인 임대관계 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

부천시 소사본동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

건물의 기본 상태 및 편의시설은 양호한 편입니다.

가장 중요한 투자 포인트는 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 여부를 주시하는 것입니다. 만약 LH가 우선매수를 포기하거나, 해당 물건이 LH 외의 다른 인수자로 결정될 경우, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, LH의 우선매수 신고가 있다는 점을 감안하여, 입찰 참여 시 신중한 판단이 필요하며, 관련 법규 및 절차에 대한 정확한 이해가 요구됩니다.

공부와의 차이 및 임대관계 등은 사전 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매9계