나이스옥션 법원경매 부천 2024타경43179 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-2 비에이치펠리스 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부일초등학교" 서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 중소규모공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "춘의역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제4층 제405호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 "조마루로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경43179 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-2 비에이치펠리스 4층405호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.37㎡ (약 20.38평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설. 건물구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제4층 제405호입니다. 사용승인일은 2020년 8월 5일입니다.

1.3. 경매 정보

감정가: 348,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부일초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 7호선 "춘의역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

말소기준권리: 2022년 3월 2일자 조육훈의 가압류(갑4)입니다.

경매 신청 채권자는 이지혜(채권액 356,000,000원)이며, 이는 강제경매(갑7)로 등기되었습니다.

등기부상의 총 채권액 합계는 476,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

본 물건에는 임차인 이 씨가 있으며, 보증금 356,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 1월 4일이며, 확정일자는 2021년 11월 25일입니다.

등기부상 을구 1번의 주택임차권(권리자: 이지혜, 권리금액: 356,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

물건명세서에 따르면, 을구 1번의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 보증금 356,000,000원을 매수인이 부담할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

본 물건이 위치한 BH펠리스 건물 내에는 오피스텔 외에도 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 업무시설, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 세로장방형의 토지로서, 현재 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 본 건 남측의 "조마루로"를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건은 "부일초등학교" 서측 인근에 위치하고 있어 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 7호선 춘의역이 근거리에 있어 시내 이동이 용이합니다. 기본적인 편의시설은 건물 및 주변 상가를 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 356,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 됨을 의미합니다.

6.2. 기타 법규 및 제한사항

토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당되어 향후 건물 이용 및 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 BH펠리스 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 3억 5천 6백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 인수 부담금액을 고려할 때, 본 물건의 투자 가치는 신중하게 평가되어야 합니다. 감정가 3억 4천 8백만원 대비 최근 실거래가는 2억 3천 4백만원 ~ 2억 5천 5백만원 수준으로, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 크다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 점.

* 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지역에 위치.

* 지하철 7호선 춘의역 및 버스 정류장 인근으로 교통 편리성 확보.

* (잠재적) 임차인 인수 금액을 제외한 물건 자체의 시세 대비 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(동일 건물, 유사 면적)를 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 약 2억 5천만원 내외로 추정됩니다.

(참고: 2026년 3월 25일, 67.37㎡, 8층 매물 2억 5천 5백만원 / 2025년 11월 3일, 69.43㎡, 4층 매물 2억 5천만원)

상기 시세 및 인수 보증금(3억 5천 6백만원)을 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 으로 산정합니다.

단, 이는 순수 물건 자체의 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 인수되는 임차인 보증금 356,000,000원을 추가로 부담해야 하므로 총 취득 금액은 606,000,000원이 됩니다. 따라서 투자자는 본 총 취득 금액을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.