나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45854 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2024.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포학운3 일반산업단지" 내에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제1층 제101호로서
- 외벽 : 외장석재 붙임 등
- 내벽 : 페인팅 등
- 천장 : 텍스 등
- 바닥 : 세멘몰탈 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

공부 상 용도는 소매점으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 현 근린생활시설, 오피스텔 등 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25-30m, 북동측으로 노폭 약 15-20m, 남서측으로 노폭 약 12-15m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 일반산업단지, 성장관리권역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경45854 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 101호

용도: 근린상가 (공부 상 소매점)

토지면적: 57.37㎡ (약 17.35평)

건물면적: 73.90㎡ (약 22.35평)

감정가: 866,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포학운3 일반산업단지" 내에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 북서측으로 약 25-30m, 북동측으로 약 15-20m, 남서측으로 약 12-15m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 중로2류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 환경 분석

* 김포학운3 일반산업단지 내에 위치하여 관련 산업 종사자 및 업종과의 연계성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 근린생활시설 및 공장들의 활동으로 인한 유동인구 및 잠재적 수요가 존재할 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 20일 접수된 국민은행의 근저당권(채권금액 696,000,000원)입니다.

* 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(해당사항 없음)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 등기부상 '지상권'이 확인되나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있으며, 이는 향후 공실 발생 시 임대차 계약을 진행하거나 현재 임차인이 있을 경우 인수 부담은 없더라도 계약 관계를 명확히 해야 함을 의미합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

* 주요 등기 내역은 다음과 같습니다:

* 소유권 보존 (이건오)

* 소유권 이전 (윤태희, 매매가 854,280,000원)

* 근저당권 (국민은행, 696,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 개시 결정 (국민은행, 603,244,003원)

* 압류 (김포시)

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 김포학운3 일반산업단지는 산업시설과 함께 근린생활시설, 오피스텔 등이 들어설 수 있는 복합적인 성격의 지역입니다.

* 건물 용도가 '근린상가' 및 공부 상 '소매점'으로 되어 있어, 산업단지 내 종사자들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점, 사무실 등의 업종에 적합할 수 있습니다.

* 현황 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

* 이노타워 건물은 총 23개의 호실을 갖추고 있어, 단지 내 다른 상가들과의 경쟁 또는 협력을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 김포학운3 일반산업단지 내 근린상가로서, 주변 산업단지 종사자들의 이용 편의를 위한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 직접적인 주거 밀집 지역이 아니므로, 지역 내 상주 인구보다는 산업단지 이용객을 주요 고객층으로 고려해야 합니다.

* 주변 편의시설, 의료, 교육시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건은 유동화 물건으로, 거래 과정이나 권리 관계에서 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 현재 공실 상태로, 경매 낙찰 후에도 신규 임차인 모집에 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 등기부상 '지상권'이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 남아있어, 향후 건물 이용에 제약이 될 가능성이 있습니다. (다만, 구체적인 내용 확인 필요)

* 임대 관계가 미상인 점은 인수되는 보증금은 없으나, 추후 임대차 관련 분쟁의 소지를 완전히 배제하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 김포학운3 일반산업단지라는 특정 산업 지구 내에 위치한 근린상가로서, 산업단지 활성화와 함께 수요가 뒷받침된다면 안정적인 수익 창출이 가능할 잠재력을 지니고 있습니다.

* 넓은 도로에 접하고 있으며, 건물 자체의 관리 상태(구조, 설비 등)는 양호한 것으로 평가됩니다.

* 하지만 현재 공실 상태이며, 매각 후 소멸되지 않는 지상권 등의 권리 리스크는 철저한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건이라는 특성 또한 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포학운3 일반산업단지 내 핵심 상업 시설로서, 배후 수요(산업단지 종사자) 확보 시 높은 임대 수익률 기대 가능합니다.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 관리 및 운영이 용이합니다.

* 낙찰 후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅과 합리적인 임대 조건 설정이 투자 성공의 관건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 866,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

* 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 건의 공실 리스크 해소 방안, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 향후 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인을 통해 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.