나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45809 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 102동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2019.09.03)
외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감.
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 "주택임차권" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금278,000,000원
-점유개시일: 2020.04.15
별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경45809 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 102동 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 321,000,000원

토지면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물면적: 57.41㎡ (약 17.37평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서충혁

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 도보 약 200m 거리에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. [cite: Search 4] 경인로 등 주요 도로 접근성이 좋음. [cite: Search 4]

1.2. 3.접근도로

본건 북서측 및 남서측으로 각각 8미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 4.개발계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

1.3. 권리분석

1.3. 1.주요 권리 내역

* 채권자(경매 신청인): 서충혁

* 등기사항전부증명서상 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-02-14, 1,311,500,000원)

* 본 건의 핵심은 대항력 있는 선순위 임차인 인 서충혁 씨입니다.

* 임차인: 서충혁

* 보증금: 278,000,000원

* 전입일자: 2020-04-17

* 확정일자: 2020-03-19

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수사항: 을구 1번 주택임차권 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 278,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 2.총 채권액

등기부 요약 기준 총 채권액은 약 1,589,500,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세

* 제공된 최근 매매 JSON 데이터는 주로 2025년 12월 거래 기준으로, 1990년대 및 2000년대 초반에 건축된 다세대주택의 사례를 포함하고 있으며, 본 건(2019년식)과는 건축 연도 차이가 큽니다.

* 이들 사례의 평당 거래가액은 약 70만원/㎡ ~ 287만원/㎡로, 특히 '덕문주택' 사례(2,000만원)는 일반적 시세보다 현저히 낮아 오류 가능성이 있습니다.

* 최근 자체 조사 결과, 본 건과 유사한 2019년식 도시형생활주택의 경우, 해당 지역에서 평당 약 400만원 ~ 450만원 선의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악되었습니다. [cite: Search 1, 2]

* 이를 바탕으로 본 건(전용면적 57.41㎡) 자체의 실질 가치는 약 230,000,000원 ~ 258,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본 건의 감정가 321,000,000원보다 낮은 금액으로, 입찰가 산정 시 참고해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 102번지에 위치한 삼융렉스빌 102동 2층 203호(2019년 9월 3일 사용 승인)이며, 인근에 부안초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: Search 5]

1.5. 2.교통

인근 버스 정류장에서 다양한 노선 이용이 가능하며, 경인로 등 주요 도로 접근이 편리합니다. [cite: Search 4]

1.5. 3.편의시설

도보 거리에 근린생활시설(상점, 마트 등) 및 편의시설이 분포되어 있어 생활이 편리합니다. [cite: Search 4]

1.5. 4.주차

삼융렉스빌 단지는 총 22세대 대비 22대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. [cite: Search 5]

1.5. 5.기본 설비

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 6.혐오시설

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search 3]

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.인수되는 임차보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 서충혁 씨의 보증금 278,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하며, 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

1.6. 2.높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 약 15억 8천만원에 달하여, 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 3.감정가와 시세 비교

감정가(321,000,000원) 대비 자체 조사된 시세(약 230,000,000원 ~ 258,000,000원) 간의 큰 괴리가 있어, 실제 경매 현장에서의 시세 반영 여부 및 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 2019년식 도시형생활주택으로, 감정가는 321,000,000원입니다. 건물 자체는 비교적 신축에 해당하여 양호한 상태로 판단되나, 가장 큰 특징이자 위험 요소는 약 2.78억 원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 상승하게 됩니다. 따라서 본 물건은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 기대보다는, 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.신축급 건물

2019년 건축으로 비교적 최신식 설비와 건축 품질을 기대할 수 있습니다.

1.8. 2.입지 조건

부안초등학교 인근으로 주거 환경이 안정적이며, 교통망도 편리합니다. [cite: Search 4]

1.8. 3.잠재적 시세 차익 (높은 리스크 감수 시)

만약 임차인 보증금 인수 후에도 시장 가치 대비 충분히 저렴하게 취득할 수 있다면, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 278,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 본 건 자체의 실질 가치를 보수적으로 평가하여 산정해야 합니다.

최근 자체 조사된 유사 신축급 도시형생활주택의 시세(평당 400만원~450만원)를 적용하면, 본 건(57.41㎡) 자체의 실질 가치는 약 230,000,000원 ~ 258,000,000원으로 추정됩니다. [cite: Search 1, 2]

그러나 감정가가 321,000,000원으로 책정된 점을 고려하여, 보수적으로 180,000,000원 ~ 220,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이 경우, 총 예상 취득 비용은 다음과 같습니다.

* 최소 총 취득 비용: 180,000,000원 (입찰가) + 278,000,000원 (인수 보증금) = 458,000,000원

* 최대 총 취득 비용: 220,000,000원 (입찰가) + 278,000,000원 (인수 보증금) = 498,000,000원

이 총 취득 비용은 본 건의 추정 실질 가치(230,000,000원 ~ 258,000,000원)를 크게 상회하므로, 본건은 매우 높은 위험을 수반하는 투자임을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.