나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31876 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31876 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 4층 403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경31876
• 주소: 경기도 김포시 봉화로51번길 86, 4층 403호 (사우동, 다온아르떼 101동)
• 용도: 도시형생활주택

부천지원 경매10계 2025타경31876 | 소재지: 경기도 김포시 봉화로51번길 86, 4층 403호 (사우동, 다온아르떼 101동) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부천 지원 2025타경31876 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경31876 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 4층 403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 170,000,000원

토지면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

토지 지분율: 1991

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.66㎡ (약 9.58평)

건물 지분율: 3166

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, "김포여자중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 2021년 1월 17일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 토지는 완경사 지대 3필 일단의 부정형 토지로, 공동주택 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 동측과 남측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 2023년 11월 20일에 등기되어 있으며, 임차보증금은 205,000,000원입니다. 이 임차권등기는 본건의 명도 및 낙찰 후 인수 여부에 중요한 요소가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서 및 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 김포시 사우동은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 상업시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 학생 및 배후 주거 인구를 바탕으로 한 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

1.6. 생활정보

"김포여자중학교", "김포고등학교" 등 학교들이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하여 김포시 내 다른 지역이나 수도권으로의 이동도 비교적 수월합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항을 포함하고 있습니다.

- 도시지역, 제1종일반주거지역

- 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

- 가축사육제한구역(모든축종 제한)

- 역사문화환경보존지역

- 장애물제한표면구역, 진입표면구역

- 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교), 제한보호구역(전방지역:25km, 육군17사단관할)

- 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구)

- 성장관리권역

- 하수처리구역(사우처리분구)

상기 지역지구 등 편입 여부는 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등기된 임차권등기명령입니다. 임차보증금이 205,000,000원으로 감정가 170,000,000원보다 높아, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 변제 여부에 따라 명도 절차가 복잡해지거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공항 고도 제한, 군사시설 보호 등 다수의 토지이용 제한사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 기대감이 있으나, 단기적으로는 관련 공사로 인한 소음이나 불편이 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축된 도시형 생활주택으로, 김포시 사우동의 핵심 지역에 위치하고 있으며 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 또한, 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 2억원 이상의 임차보증금이 등기된 임차권등기명령이 존재하며, 이는 감정평가액을 초과하는 금액이므로 입찰 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 임차인과의 관계, 보증금 회수 문제 등을 철저히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

장기적인 관점에서 김포시의 도시 개발 및 재정비촉진지구 사업에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 임차권등기명령으로 인한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 명도 문제 해결 방안을 구체적으로 세운 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 실거주 목적이라면 임차인과의 협의를 통해 명도 부담을 줄일 수 있는지도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매10계