나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577518 [1] 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 인천2호선 "아시아드경기장역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 16층 1604호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로촉 약 40미터, 남측으로 약 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 광로3류(폭 40m-50m)(광3-9)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경577518 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 16층 1604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

* 건물면적: 46.90㎡ (약 14.19평) (전용면적)

* 공급면적: 제공된 정보에서 특정 unit의 공급면적 정보는 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 정보: 철근콘크리트구조 (벽식구조) (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 16층 1604호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인천2호선 "아시아드경기장역" 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

* 인근 시설: 본 건 인근에는 인천광역시 서구청, 인천서부경찰서, 인천서부소방서, 연희동 주민센터 등 관공서가 위치해 있으며, 공촌초등학교, 심곡초등학교, 서곶중학교, 인천디자인고등학교 등 다수의 교육시설이 소재합니다. 인천아시아드주경기장이 소재하나, 역에서는 도보로 약 20분 이상 소요됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2024타경577518 (1) 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 221,838,081원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김창섭, 205,000,000원). 등기부 상 말소로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서 상 '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 고려하여 추가 확인이 필요합니다.

* 주요 임차인 현황:

* 고춘금: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-14, 대항력 있음. 비고: 임대관계 미상.

* 김창섭: 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-23, 확정일자 2021-04-23, 대항력 없음. 비고: HUG 인수조건 변경.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 인천2호선 "아시아드경기장역"과 인접하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 입주민들의 기본적인 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 북서측 인근에 "공촌초등학교"가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 심곡초등학교, 서곶중학교, 인천디자인고등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인천2호선 "아시아드경기장역" 내에 고객센터, ATM기, 스낵 자판기, 승차권 자동발매기 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 역 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 "고춘금": 보증금이 0원이고 차임이 없으나, 전입일자가 2024년 5월 14일로 비교적 최근이며 '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 또한 '임대관계 미상'이라는 점은 향후 명도 과정에서 추가적인 확인 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관계: 김창섭 임차인에 대한 '대항력 없음' 표기와 '을1' 권리 '말소' 처리에도 불구하고, "HUG 인수조건 변경"이라는 문구와 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점(다만 HUG의 말소동의 확약서 제출)은 해당 권리의 최종 처리 및 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요함을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 상으로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 공촌동에 위치한 본 아파트 물건은 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 210,000,000원이며, 전용면적 46.90㎡ (약 14.19평)으로 소형 평수에 해당합니다. 권리 분석상으로는 복잡한 양상이 나타나는데, '대항력 있음' 임차인 '고춘금'의 존재와 HUG 관련 조건 변경 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 주의 깊은 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 아시아드경기장역 이용이 편리하여 직장인 등 젊은 층의 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 면적으로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 쾌적성이 확보됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 위에 언급된 '대항력 있는 임차인 고춘금'과 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 본건은 시세 조사 및 권리관계 명확한 확인 후 입찰가를 결정해야 하므로, 여기서는 구체적인 금액 산출이 어렵습니다. 다만, 감정가 210,000,000원을 기준으로 잠재적 리스크와 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.