나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573523 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-32 갤럭시아파트 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하며 본건
인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로
제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평슬라브 지붕 15층 내 제3층 제301호
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 화강석붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설, 소방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경573523 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-32, 갤럭시아파트 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지 면적: 6.86㎡ (약 2.08평)

* 건물 면적: 49.74㎡ (약 15.05평) - 전용면적 기준

* 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다. 주요 권리로는 말소기준권리인 스마트저축은행의 가압류(2024.04.19.)가 있으며, 현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사의 강제경매(2024.11.19.)입니다. 등기부채권 총액은 약 230,751,065원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자는 노채휘로 추정)

* 보증금: 220,000,000원 (2억 2천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-06-08

* 대항력: 없음 (자료상 표기)

* 비고: 등기부 상 주택임차권(을구 3번)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

상기 등기부 현황 및 임차인 분석에 따라, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 '노채휘'는 대항력이 없는 것으로 판단되나, 세부적인 현황은 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 부평동 지역 내에 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 임대/매매 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 49㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 1일 기준 2억 8천 4백만원에 거래된 사례(해피팰리스, 49.26㎡)가 있습니다. 이는 본건의 감정가(2억 1천만원) 대비 높은 수준입니다. 유사 면적의 다른 다세대 주택(해담캐슬, 43.31㎡)은 2026년 7월 2일 기준 1억 8천 8백만원에 거래되었습니다.

* 본건 면적(49.74㎡)과 유사한 해피팰리스(49.26㎡)의 거래가(28,400만원)를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 5,765,000원/㎡입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 2억 8천 7백만원 수준의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인천 부평구 부평동은 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖춰진 지역입니다. 부흥오거리 인근으로 다수의 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 부평 문화의 거리, 지하상가 등 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 교육 환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 학교와의 거리 및 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 없는 임차인 관련

자료상 임차인 '노채휘'는 대항력이 없는 것으로 표기되어 있으나, 주택임차권 등기 내역이 존재하는 점은 유의해야 합니다. 다만, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 경매 절차상 해당 내용이 낙찰에 직접적으로 영향을 미치는 부분인지, 혹은 임차인과의 별도 협약 사항인지 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 도시형생활주택

도시형생활주택은 일반 아파트와 달리 관리 주체나 규제 사항에 차이가 있을 수 있으므로, 향후 관리 및 운영에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.4. 권리관계 복잡성

등기부 상 여러 차례의 소유권 이전 및 권리 변동이 있었으며, 일부 권리가 말소되었지만 복잡한 권리 관계는 추가적인 주의를 요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보에 따르면, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부평미군기지(캠프마켓) 지역에서 과거 환경오염(다이옥신류) 문제가 제기된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다. 또한, 인천 하수처리장이나 쓰레기 소각장 등은 혐오시설로 인식될 수 있으나, 본건과의 물리적 거리가 상당하여 직접적인 영향을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 49.74㎡(약 15.05평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 1천만원이나, 최근 인근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 도시형생활주택의 특성과 복잡한 권리관계, HUG 인수조건 변경 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평동 중심 상업지구 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계 (예상): 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 인근 해피팰리스(49.26㎡)의 거래가 2억 8천 4백만원을 기준으로 볼 때, 본건(49.74㎡)의 적정 시세는 약 2억 8천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 최종 입찰가 제안

감정가 2억 1천만원에서 시세 추정가 2억 8천 7백만원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없다는 점을 감안하면, 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 사이에서 입찰을 고려하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다. 다만, 실제 경매 진행 상황과 경쟁률 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사, 권리 변동, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.