나이스옥션 법원경매 인천 2024타경574786 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1030호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-03-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경574786 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1030호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매27계 2024타경574786 | 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로 353, 10층1030호 (남촌동,제이케이루체스타지식산업센터) | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 53,410,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 인천지방법원 2024타경574786 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경574786 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1030호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 지분율: 679

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 지분율: 2075

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 손OO

채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남동인더스파크역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공장, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 산업단지 내 복합 구역에 해당합니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남동대로(폭 약 40미터)에 접하고 있어 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 채무자는 손OO입니다. 경매 진행으로 인해 기존 권리 관계는 정리될 가능성이 높으나, 인수될 수 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지, 임차인의 대항력 유무 등을 법원 기일을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 남동인더스파크는 산업단지 내에 자리하고 있으며, JK루체스타 지식산업센터 복합단지 내에 위치합니다. 이는 다수의 공장 및 산업 시설 근로자들을 배후 수요로 하는 상권 특성을 가집니다. JK루체스타 단지 내에는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 복합적으로 구성되어 있어 단지 자체적으로 어느 정도의 상업 기능을 수행하고 있습니다. 다만, 해당 지역은 주로 공업용지로 지정되어 있어 일반적인 상업지구와는 다른 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

교통 측면에서는 남동인더스파크역(수인선) 이용이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제2외곽순환고속도로, 경인고속도로 등 주요 도로망 접근성이 좋아 인천 시내 및 수도권 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 염골근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 가능성이 있습니다.

1.6. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 11층 건물로, 2020년 5월 4일에 사용 승인되었습니다. 해당 호실은 10층 1030호이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 강화유리, 석재붙임, 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지, 타일 마감으로 추정됩니다. 창호는 하이샤시입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.7. 토지 이용 현황

본건 토지는 정방형의 평지로서 공장 등의 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반공업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역에 해당합니다. 남동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.8. 공부상 차이 및 특이사항

등기사항전부증명서상 본건의 용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있어 용도 불일치 사항이 존재합니다. 또한, 임대관계는 현재 미상입니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도 불일치입니다. 등기부상 공장(지식산업센터)과 건축물대장상 오피스텔이라는 이중적인 용도 표기는 향후 재산권 행사, 금융기관 담보 설정, 전매 등에 있어 불이익을 초래할 수 있으며, 행정적 제재의 대상이 될 가능성도 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다. 현재 검색 결과에서 명확한 '혐오시설'이 직접적으로 식별되지는 않았으나, 산업단지 인근의 특성상 공업 시설에서 발생하는 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 생활의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 지식산업센터 내 오피스텔로, 감정가는 1억 9백만 원입니다. JK루체스타 복합단지는 비교적 최근인 2020년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 남동인더스파크역과의 접근성 및 주변 도로망은 우수하나, 해당 지역은 산업단지 특성상 주거 편의시설보다는 산업 활동 중심의 환경입니다. 가장 큰 특징은 등기부등본상 용도와 건축물대장상 용도가 상이하다는 점으로, 이는 투자 시 반드시 확인하고 해결해야 할 중요한 사항입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

2. 남동인더스파크역 및 주요 도로망 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

3. 산업단지 내에 위치하여 관련 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4. 감정가 1억 9백만 원 대비 토지 및 건물 면적을 고려 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. 추후 공부상 용도 불일치 문제를 해결하거나, 이를 인지하고 활용할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계