나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573844 [1] 인천광역시 부평구 부평동 492-10 한결아파트 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하고
부근은 주상복합건물,오피스텔,다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고
있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2015년 4월 16일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 14층건중
제9층 제901호로
외벽:석재붙임 및 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필1단지 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공무 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2022카임11940

임차보증금: 220,000,000원
범 위: 제9층 제901호 50.74제곱미터 전부
임대차계약일자: 2020.10.18
주민등록일자: 2020.12.04
점유개시일자: 2020.12.04
확정일자: 2020.11.03
임차권자: 설혜진(890925-*******),인천 부평구 부일로 21,102동 901호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경573844 (1)

감정가: 217,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 492-10 한결아파트 9층901호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 9층

사용승인일: 2015년 4월 16일

건축물 용도: 오피스텔 (이용상태: 아파트)

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.42㎡ (약 2.54평)

건물면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

전용면적/건물면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치함.

주변은 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기사항전부증명서상 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중임.

최선순위 말소기준 권리는 2021년 4월 12일자 근저당권 이재현(36,000,000원)임.

매각으로 인해 을구 순위 3, 4, 5번 권리(근저당, 주택임차권)는 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액은 308,000,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

을구 5번 순위로 설혜진(주택도시보증공사)의 주택임차권이 등기되어 있음.

임차보증금은 220,000,000원이며, 전입일자는 2020년 12월 4일, 확정일자는 2020년 11월 3일임.

임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서'가 제출되어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정임.

'인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 상기 권리분석 결과에 따라 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 말소기준 권리

을구 3번 근저당권 (이재현, 2021.04.12, 36,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 주용도는 공동주택 및 업무시설로 되어 있으며, 본건은 현황 아파트로 이용 중임.

2015년 4월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 9층에 위치함.

4.2. 주변 상업 시설

건물 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 밀집하여 있어 상권 활성화 정도는 양호한 편임.

"굴다리오거리"라는 지역 특성상 유동인구 및 배후수요가 존재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근이 용이함.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 소재하고 있으나, '상대보호구역'에 해당하므로 신규 시설 설치 등에 대한 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 변동 가능성

채권자 HUG의 강제경매로 진행 중이나, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며 인수되는 권리 부담은 없어 보임.

다만, '대항력있는임차인' 언급과 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 시장 가격 변동성

최근 실거래가 자료(2023년~2026년)를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적 대비 본건 감정가(㎡당 약 427.6만원)가 비교 매물(㎡당 약 270~300만원)보다 높게 평가되어 있음.

이는 향후 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요함을 시사함.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

2015년 준공으로 신축 건물은 아니나, 건물 구조 및 외벽 마감 상태 등을 고려할 때 즉각적인 대규모 보수가 필요한 수준은 아닐 것으로 판단됨.

정확한 건물 내외부 관리 상태는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 역세권(굴다리오거리 인근)에 위치한 오피스텔/아파트 겸용 건물 내 9층 물건임.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 임차인의 보증금 부담은 없는 상황임.

다만, 감정평가액 대비 시장 실거래가 괴리가 존재하며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 향후 매각 과정에서 고려해야 할 요소임.

안정적인 임대 수요와 함께, 신중한 가격 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

인천 부평구 핵심 상업지구 내 위치하여 직주근접 및 편의시설 이용이 용이함.

대항력 미인수 조건으로 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 높음.

본건과 유사한 면적의 오피스텔/아파트의 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰 시 시세차익 및 임대수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 217,000,000원

최근 실거래가(2026년 기준, 76.12㎡ 기준): 약 225,000,000원 ~ 230,000,000원

이를 50.74㎡ 면적으로 환산 시, ㎡당 약 270만~300만원을 적용하면 약 137,500,000원 ~ 152,000,000원 수준임.

감정가 대비 실거래가 괴리가 상당하나, '대항력 미인수' 조건 및 HUG 채권임을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

시장 분석 결과 및 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 예상함.

주변 지역 검색 결과, 명확한 혐오시설은 발견되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.