나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576799 [1] 인천광역시 부평구 부평동 149-11 화신아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층502호로서,
외벽 : 사이딩 패널 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2001.12.04)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경576799 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 149-11 화신아파트 5층502호 (신주소: 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 17-9)

용도: 아파트

감정가: 135,000,000원

토지면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

토지지분: 18.13㎡ (약 5.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

건물지분: 42.71㎡ (약 12.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 개요:

사용승인일: 2001.12.04

층수: 5층 건물 내 5층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

전용면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

분양면적: 제공된 정보 내에서 개별 유닛의 분양면적은 명확히 확인되지 않음. (건축물대장상 연면적 702.39㎡, 대지면적 258.6㎡)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

경매개시 요약:

채권자: 주택도시보증공사 (인천지방법원 2024타경576799)

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2023-07-17)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-06

확정일자: 2021-06-18

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음 (자료상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 특이사항에 '대항력있는임차인' 언급이 있어 주의 필요)

등기부 요약:

갑구: 소유권 이전 (갑5: 김형주, 갑6: 강진욱), 가압류 (갑7: 주택도시보증공사, 말소기준권리), 강제경매 (갑8: 주택도시보증공사, 말소), 압류 (갑9: 국민건강보험공단, 말소)

을구: 주택임차권 (을14: 김우철, 권리금액 120,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,320,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 14번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 부평역 인근의 상업 및 유흥업소 밀집 지역과는 다소 거리가 있어 비교적 주거 환경이 양호한 편임.

주변 상업 활동: 부흥초등학교 인근으로 지역 기반 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 외부 지역 접근성도 좋음.

잠재적 개발 가능성: 부평동 일대에 노후된 상가 및 주택이 많아 재개발 가능성이 있는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 부흥초등학교, 부평초등학교, 부평동초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 1호선 부평역과도 인근하여 수도권 전역으로의 이동이 용이함.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. (구체적인 병원, 대형마트 등은 추가적인 현장 조사가 필요함)

주변 환경: 굴포천이 인근에 흐르고 있어 산책 등 휴식 공간으로 활용 가능함.

혐오시설: 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

'임차인현황' 상 대항력 없음으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 권리 분석에 혼선이 있을 수 있음. 다만, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상됨.

'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 계약 및 인수 과정에서 추가 확인이 필요한 부분임.

건축물 노후도: 2001년 준공으로 건물 노후도가 일부 있을 수 있으며, 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획: 일반상업지역으로 분류되어 있으나 현재 아파트로 이용 중임. 향후 지역 개발에 따라 용도 변경 또는 개발 제한 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 아파트로서, 부흥초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통은 편리하며, 주변에 교육 및 생활 편의시설이 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합한 입지입니다. 권리관계 상 임차인 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석되나, '대항력있는임차인' 표기와 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 일반상업지역 내 위치하며 건축된 지 20년 이상 경과한 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 부평역과의 접근성이 양호하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

지역 개발 잠재력: 노후 주거 및 상업 지역의 재개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

실거주 편의성: 학교, 교통, 상업시설 등 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 135,000,000원을 기준으로 하되, 최근 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 특이사항(임차인 관련, HUG 조건 변경 등) 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 관계로 해당 금액은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 상세 현황 조사, 공시지가 및 실거래가 추이 분석, 법원 경매 동향 파악 등 추가적인 심층적인 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.