나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578108 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 187-1 해피드림 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 북동측 원거리에 1호선 "제물포역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 내 7층 703호로서,
(사용승인일 : 2016.11.01)

외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용(아파트 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578108 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 227,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 187-1 해피드림 7층 703호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 미추로 2)

용도: 아파트

사용승인일: 2016년 11월 01일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 내 7층 703호

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

토지 지분: 9.34㎡ (약 2.83평)

건물면적 (전용면적): 59.63㎡ (약 18.04평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않음.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

재매각

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 주변으로는 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 본 건 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근은 용이한 편입니다. 북동측 원거리에 지하철 1호선 "제물포역"이 위치해 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남서측으로 폭 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2022년 6월 22일 마산세무서장의 압류(갑8)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리 분석

등기부등본상 압류, 가압류 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번 주택임차권등기(서안젤라)가 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서 (주택도시보증공사)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-26

확정일자: 2021-10-21

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 없음 (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당하나 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정)

비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

3.5. 등기부 채권 총액

총 222,489,095원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 주거용 건물(아파트, 공동주택)과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 인근 지역 특성

주변이 아파트 단지 및 주택가로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 "미추홀구청"이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

신축 연식(2016년)의 아파트 단지로, 지역 내 주거 기능 역할을 수행하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

'임차인 현황' 상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있고 HUG 인수조건 변경 사항이 있는 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 현 시점에서는 큰 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 절차를 진행 중인 물건입니다. 재매각은 일반적으로 유찰 등 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했음을 의미하며, 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 특별 매각 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 참여 시 더 높은 자금 준비가 필요함을 의미합니다.

6.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

* 현재까지 진행한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 2016년식 아파트로, 감정가는 2억 2천 7백만원입니다. 신축 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 임차인 관련하여 복잡한 권리관계가 있었으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이고 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년식)인 아파트 물건입니다.

* 인천 미추홀구는 지역 개발 잠재력이 있는 지역 중 하나입니다.

* 말소될 예정인 권리만 다수 존재하여 권리관계가 비교적 명확해지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원입니다. 현재 등기부 채권 총액 및 말소 예정 권리들을 고려했을 때, 인수해야 할 부담은 적습니다. 재매각 절차를 진행 중이므로, 이전 경매에서의 유찰가 및 현재 시장 시세를 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 입찰 시에는 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수신청보증금을 준비해야 합니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.