나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578290 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578290 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 4층 403호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 3.97㎡ (약 1.19평)

건물면적: 13.11㎡ (약 3.97평)

1.3. 감정가

감정가: 74,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 본건은 도영에이베네치움이라는 집합건물 내 4층 403호입니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 인근에 버스정류장이 소재하여 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다. 정확한 교통 편의도는 추가 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 건축물 정보

건축물대장 상 본건이 속한 도영에이베네치움은 2011년 건축되었으며, 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택) 및 제2종근린생활시설입니다. 지하 없이 지상 10층으로 이루어져 있으며, 본건은 4층에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG) 소속 장현선(J ) 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 7월 26일, 2021년 7월 12일입니다. 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

등기부등본상 소유권 변동 및 다수의 압류, 가압류, 근저당 등이 확인됩니다. 말소기준권리는 2022년 8월 22일 국민건강보험공단의 압류 등기입니다. 을구 5번 순위의 주택임차권(장현선) 또한 말소 예정 권리에 해당하며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 총 등기부채권액은 138,601,556원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 간석동 소재 풍경채(2014년 준공, 64.73㎡): 2026년 3월, 173,000,000원 거래. (약 2,672,654원/㎡)

* 간석동 소재 동아주택(1987년 준공, 47.56㎡): 2026년 3월, 120,000,000원 거래. (약 2,523,128원/㎡)

* 간석동 소재 목화빌라(1991년 준공, 34.65㎡): 2026년 3월, 55,000,000원 거래. (약 1,587,302원/㎡)

본건(도영에이베네치움 403호)은 전용면적 13.11㎡(약 3.97평)에 감정가 74,000,000원이며, 평당 약 18,640,000원의 감정가를 형성하고 있습니다. 비교 대상이 된 주변 다세대주택들의 면적 대비 가격은 평당 150만원 ~ 270만원 수준으로, 본건은 면적이 매우 작음에도 불구하고 단위 면적당 감정가가 비교 대상보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 본건 건물의 준공 연도(2011년)가 비교 대상들보다 최신이거나, 소형 주거 공간에 대한 시장 수요가 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 내 상권/주거 특성

본건 건물은 도시형생활주택과 제2종근린생활시설로 복합 용도로 사용되고 있어, 주거 목적 외에도 소형 사무실 등으로 활용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천 남동구 간석동은 다양한 상업 시설과 주거 편의 시설이 분포하고 있습니다. 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육/의료시설

주변에 학교 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 간석동은 인구 밀집 지역으로 기본적인 교육 및 의료 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

현재 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 존재했으므로, 입찰 전 최종 권리 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

본건은 전용면적 13.11㎡(약 3.97평)로 매우 작아, 일반적인 가족 단위 거주자보다는 1인 가구 또는 소형 사무실 수요에 국한될 수 있습니다. 시장 수요에 따라 공실 발생 가능성 및 임대료 수준에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오 시설(대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 노출되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 인접 시설에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 도시형생활주택으로, 총 13.11㎡(약 3.97평)의 소형 면적을 가지고 있습니다. 2011년 준공된 건물로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 인수할 보증금 부담이 없습니다. 작은 면적이지만, 1인 가구 또는 소규모 사업 목적에 맞는 잠재 수요가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 사무실 등으로 활용 가능한 니치 마켓을 공략할 수 있습니다.

* 준신축급 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

8.2. 고려사항

* 매우 작은 면적: 수요층이 제한적일 수 있으며, 거래 시 환금성에 대한 고려가 필요합니다.

* 높은 감정가 단위 면적당 가격: 비교 대상 물건 대비 단위 면적당 감정가가 높아, 시세 대비 고가인지 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 복잡했던 권리관계: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 이력이 있어 관련 절차 및 조건에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 74,000,000원이며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 주변 시세와 비교 시, 본건의 단위 면적당 감정가는 높은 편이나, 소형 면적의 특성과 건물 연식 등을 고려할 때 감정가가 시장 가격을 합리적으로 반영했을 가능성이 있습니다.

9.2. 제안 입찰가

총 인수 부담이 없다는 점과 감정가를 기준으로 판단할 때, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 감정가 수준인 74,000,000원 내외에서 적극적인 검토가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.