나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581012 [1] 인천광역시 부평구 부평동 438-29 대경아파트 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "부평동초등학교" 북측인근의"대경아파트" 5층 501호로서 주위는 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 주거 및 주상지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측으로 접한 세로를 통하여 부평대로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 부평시장역이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건내 5층 501호로서
외벽: 드라이비트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2002.02.07.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로, 남측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경581012 (1)

2. 물건 상세정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581012 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 438-29 대경아파트 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2002.02.07.

2.2. 면적 정보

토지면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

토지지분: 16.96㎡ (약 5.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평) (전용면적)

건물지분: 43.2㎡ (약 13.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건축물대장 요약 정보

대지면적: 251.2㎡ (약 76.00평)

건축면적: 181.13㎡ (약 54.79평)

연면적: 749.85㎡ (약 226.85평)

건폐율: 72.11%

용적률: 298.51%

총 동수: 12개 동 (혹은 세대수)

지상 층수: 5층

아파트 전용면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

아파트 분양면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치한 "대경아파트" 5층 501호입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 주거 및 주상지대로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

본건은 북측으로 접한 도로를 통해 부평대로 등 주요 간선도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 부평시장역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법), 상대보호구역 및 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 개요

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

사건 번호: 2024타경581012 (1)

4.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이건)

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2022-03-09

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: (제공된 정보에 따르면 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

4.3. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준권리: 도봉세무서장 압류 (2023-05-17)

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (갑12, 갑14)

* 주택임차권 (을7): 이건, 147,000,000원, 말소 처리됨. (2022-01-08 접수된 주택임차권등기이나, 말소 예정 또는 완료된 것으로 보입니다.)

* 압류 (갑15, 갑16): 도봉세무서장, 계양세무서장

* 강제경매 (갑17): 주택도시보증공사, 153,571,462원, 말소 처리됨. (본 경매 개시 결정에 따라 말소 예정)

4.4. 인수되는 권리 분석

제공된 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황 및 등기부 요약에서 해당 임차권이 '말소' 처리되었으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 해당 임차권의 부담은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 최초 권리분석 시 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 시사했으나, 최종적으로는 보증금 인수 부담이 없는 것으로 정리된 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 및 이용 현황

본건이 위치한 부평동 일대는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 부평시장역이 소재하여 유동 인구가 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 주변 개발 계획 및 시설

별도의 대규모 개발 계획 정보는 확인되지 않았으나, 부평역을 중심으로 한 광역 상권과 연계되어 있어 지속적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

본건에서 북측으로 인근에 부평동초등학교가 위치하고 있어, 도보 통학이 가능한 학군입니다. 또한, 토지 이용 계획상 해당 지역이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받고 있습니다.

6.2. 편의시설

주변에 버스정류장, 부평시장역이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 부평대로 인근으로 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다. 전통 시장 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 오피스텔 및 공동주택이 혼재하는 주거 및 주상지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 최초 권리분석상 "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 임차인 관련 잠재적 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요했습니다. 그러나 최종적으로 '대항력 없음', '임차권 말소', '인수 보증금 0원'으로 명시된 점으로 미루어 보아, 매수인에게 인수되는 임차 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역, 각종 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 대경아파트 5층 501호로, 전용면적 43.20㎡ (약 13.07평)의 소형 아파트입니다. 비교적 최근인 2002년에 사용 승인된 건물로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 부평대로 및 부평시장역과의 접근성이 뛰어나 교통 및 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

권리분석 결과, 초기 임차인 관련 이슈가 있었으나 최종적으로 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되어 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 명도를 완료한다면 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

9. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

* 부평 핵심 상권 및 역세권에 위치하여 시세 변동에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 부평동초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있는 주거지입니다.

* 초기 권리상 이슈가 있었으나, 최종적으로 인수 부담이 없는 것으로 정리되어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다. 주변 시세 및 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 127,800,000원 ~ 142,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 응찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.