나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501099 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 507-1 보령트라움빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501099 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 507-1 보령트라움빌 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경501099
• 주소: 인천광역시 계양구 만봉길 60-1, 4층402호 (귤현동,보령트라움빌)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매27계 2025타경501099 | 소재지: 인천광역시 계양구 만봉길 60-1, 4층402호 (귤현동,보령트라움빌) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경501099 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경501099 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 507-1 보령트라움빌 4층 402호

용도: 오피스텔 (감정평가요항표상 다세대주택으로 이용 중이라고 명시되어 있어, 실제 이용 현황 및 건축물대장상 용도 확인 필요)

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 권OO

채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 38.68㎡ (약 11.70평)

토지 지분율: 3868 (토지 지분율 표기 오류 가능성 있음. 토지 면적 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.75㎡ (약 15.35평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 5075 (건물 지분율 표기 오류 가능성 있음. 건물 면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 소재하며, "귤현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인천지하철 1호선 계양역이 인근에 있어 수도권 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 이용한 차량 이동도 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 귤현초등학교를 비롯하여 다수의 교육 시설이 인근에 위치해 있습니다. 또한, 생활 편의시설로는 마트, 병원, 음식점 등이 분포하고 있으며, 쾌적한 주거 환경을 위한 녹지 공간 또한 일부 확인됩니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천지하철 1호선 계양역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 귤현동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 단지 주변으로는 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 높으며, 교통의 요지인 계양역 인근의 개발 가능성 또한 잠재하고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 권OO이며, 채무자는 동일인입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항은 등기사항전부증명서 을구 순위번호 7번에 기재된 '주택임차권등기'입니다. 이는 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 설정한 권리입니다. 임차권등기가 경매개시결정등기보다 선순위라면 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있으며, 후순위라면 낙찰 후 소멸될 수 있습니다. 해당 물건의 경우, 임차권등기의 정확한 설정 시점과 대항력 유무, 배당 순위 등을 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 귤현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 금융 업무, 의료 서비스 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 계양역을 중심으로 한 교통망은 수도권으로의 출퇴근 및 이동을 편리하게 합니다.

1.7. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔(감정평가요항표상 다세대주택으로 이용 중)입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 난방, 위생, 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 대체로 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리))이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주택임차권등기' 존재입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차권등기의 말소기준권리 대비 순위를 철저히 분석해야 합니다.

또한, 감정평가요항표상 '다세대 주택으로 이용 중'이라는 기재는 건축물대장상의 용도인 '오피스텔'과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 건축법 위반이나 용도 변경 등의 문제가 있을 수 있으며, 입찰 전 건축물대장 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 다양한 용도 제한이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 영향을 받을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 귤현동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔(혹은 다세대주택)입니다. 귤현초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 임차권등기 설정으로 인한 보증금 인수 가능성, 용도 불일치 가능성 등 권리 분석 및 현장 확인이 필수적인 물건입니다. 이러한 리스크를 정확히 파악하고 투자한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 잡을 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

- 인천지하철 1호선 계양역을 이용한 수도권 접근성이 우수합니다.

- 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

- 귤현초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

- 권리분석 및 현장 확인을 통해 위험 요소를 제거하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 토지/건물 일괄매각으로 토지까지 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계