나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501198 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-120 티제이미다스뷰 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천생활예술고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2016.01.18.)
외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 공동주택(아파트)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 건부지[공동주택(아파트 등)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 TJ미다스뷰 아파트로서, 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

2.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-120 티제이미다스뷰 5층501호

건물명: TJ미다스뷰

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제5층 제501호

사용승인일: 2016년 01월 18일

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1.3. 면적 및 감정가

감정가: 191,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평) - 전용면적 기준

건물지분: 45.72㎡ (약 13.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천생활예술고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

건물 내 지하 주차장으로 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

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3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 국민건강보험공단 압류 (갑4, 2022-10-25)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-20

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2023-07-13

제공된 정보에 따르면 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 을구 3번의 주택임차권(정진영)은 '말소' 처리되었습니다. 물건명세서 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번 주택임차권이 언급되나, '주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 정보의 불일치로 인해 명확한 법률 검토 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (조명일, 2016-03-22)

* 을3: 주택임차권 (정진영, 200,000,000원, 2021-05-20 전입, 2021-04-23 확정, 2023-07-13 말소)

* 갑3: 소유권이전 (박은해, 2021-06-10, 매매 200,000,000원)

* 갑4: 압류 (국민건강보험공단, 2022-10-25, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 215,104,094원, 2025-01-08, 말소)

* 갑6: 압류 (부평구, 2025-06-12, 말소)

등기부채권 총액: 200,000,000원

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4. 상권분석

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 특정 상업지구라기보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 인천생활예술고등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인'이라는 특이사항과 실제 임차인 현황 및 등기부등본 상의 정보(대항력 없음, 임차권 말소) 간에 상이점이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 따라서 명도 관련 면밀한 사전 조사 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 경매 절차 또는 HUG와의 계약 조건에 변동 사항이 있었음을 시사하며, 입찰 전 반드시 HUG를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거, 상업, 학교 시설이 혼재된 일반적인 지역으로 파악됩니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 비교적 신축(2016년 사용승인)의 아파트입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 일상생활 영위에 무리가 없는 입지입니다. 등기부등본 상 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

그러나 '대항력있는임차인'과 관련된 정보의 불일치, HUG의 인수조건 변경 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 임차인과의 관계 및 HUG의 조건 변경 사항은 명도 및 최종 낙찰가 결정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 검토가 반드시 수반되어야 합니다. 이러한 리스크가 해소된다면, 신축급 아파트로서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2016년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 우수한 접근성: 부평구 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계 명확성 (리스크 해소 시): 말소기준권리 이후 권리 소멸 예정으로, 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

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9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원으로 추정되나, 임차인 관련 불확실성으로 인해 명확한 확인이 필요합니다.

감정가 191,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 저항 가능성, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

명확한 시장 조사 자료 및 리스크 해소 여부에 대한 최종 확인 없이는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 관련 전문가와 상담 후 충분한 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.