나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81487 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층 905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택동사거리" 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주상복합건물(오피스텔)이 주를 이루는 지역으로서 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상5층 내 제9층 제905호로서
외벽: 석재 마감 등.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중임(내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비, 급배수 및 위생설비, 주차설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 제1호)).
기호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함),
가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역
(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)).

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경81487 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층 905호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 면적: 35.02㎡ (약 10.60평)

토지 면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

감정가: 245,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택동사거리" 북서측 인근에 위치함.

주위 환경: 본건 주위는 근린생활시설, 주상복합건물(오피스텔) 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 통행에 무리가 없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-08-21, 139,200,000원).

인수되는 권리: 없음. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전함.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 길 )

* 보증금: 237,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-26

* 배당신고일자: 2023-05-16

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었음. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없음. (인수 보증금 합계: 0원).

기타 권리: HUG(주택도시보증공사), 경기신용보증재단의 가압류 등 다수의 권리사항이 등기되어 있으나, 이들 권리 모두 말소 예정임.

등기부채권 총액: 410,063,472원.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구리시 수택동 일대는 구리시의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

주변에 상업 시설이 잘 발달되어 있어 유동 인구 및 배후 수요가 풍부하며, 이는 공실률 감소 및 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

건물 자체(구리더케이타워)는 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 오피스텔과 상가 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 상업적 가치를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 대형 마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 카페 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 높음.

교육시설: 구리초등학교, 구리여자중학교, 구리고등학교 등 다수의 학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편임.

교통: 지하철 경의중앙선 구리역 등 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내 및 시외 버스 노선이 운행되어 광역 접근성이 우수함.

주차: 건물 내 주차 설비가 갖추어져 있어 차량 보유 가구의 주차 편의성을 제공함.

주변 환경: 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 HUG 관련 내용이 언급되어 있어, 관련 세부 조건을 추가적으로 면밀히 검토할 필요가 있음. 다만, 권리분석 상 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동 및 금리 인상 등 거시 경제 상황에 따라 시세 변동의 위험이 존재함.

공부상 용도와 현황 이용 상태 차이: 건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임. 이는 향후 행정 지도 대상이 될 수 있으나, 최근 주거용 오피스텔에 대한 규제가 완화되는 추세임을 감안할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 구리시의 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음.

권리분석 결과, 인수해야 할 권리나 임차보증금이 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됨.

다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 부분임.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시, 향후 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 구리시 중심상업지구에 위치하여 탁월한 접근성과 생활 편의성을 제공함.

신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 최신 건물로, 내외부 관리 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉시 활용 가능함.

권리 안전성: 모든 권리 말소 예정으로, 낙찰 후 권리 관계 문제 발생 가능성이 현저히 낮음.

잠재적 가치: 구리시 지역 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 245,000,000원입니다. 최근 유사 면적(35.02㎡)의 오피스텔 매매 사례(2026년 2월 예정)가 224,690,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 순수하게 건물 가치 및 시장 상황에 기반하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 235,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 법원 공고된 최저매각가격, 경쟁 동향, 본인의 자금 계획 및 투자 목표 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.