나이스옥션 법원경매 순천 2023타경2586 [3] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 산93-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경2586 [3] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 산93-8 임야 경매

• 사건번호: 2023타경2586
• 주소: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 산93-8
• 용도: 임야

순천지원 경매4계 2023타경2586 | 소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 산93-8 | 감정가: 1,770,530,310원 | 최저가: 1,239,371,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2023타경2586 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2023타경2586 (3)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 탑정리 산5-6

용도: 임야

감정가: 1,770,530,310원

토지면적: 519,906.00㎡ (약 157,347.41평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 256.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO (고인)

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 분묘기지권 존재

주의사항: 일괄매각, 지분 매각, 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수신고는 1회에 한함), 좌사리 산93-8(목록 66) 지상 건물은 매각 제외, 관산리 산67(목록 32) 지상에 연고 미상의 분묘 소재함.

2. 입지조건

본건은 전라남도 구례군 산동면 탑정리 소재 정산제 남동측 인근으로부터 북동측 원거리에 이르는 산간지대에 위치하고 있습니다. 주변은 순수 산림지대 및 산간 농경지대로 이루어져 있습니다. 기호 1 토지까지 차량 접근은 무난하나, 기호 3, 54 토지까지 차량 접근은 가능하나 노폭이 협소합니다. 산간지대에 위치하여 전반적인 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 기호 1 토지는 아스팔트 포장 2차로에 접하고 있으며, 기호 3, 54, 66 토지는 콘크리트 포장 임도가 개설되어 있습니다. 그 외 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고인입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 주목할 점은 분묘기지권의 존재와 연고 미상의 분묘가 소재한다는 점입니다. 또한, 공유자우선매수신고라는 특별매각조건이 있으며, 이는 공유자가 우선적으로 매수 신고할 수 있는 권리입니다. 좌사리 산93-8(목록 66) 토지 상의 건물은 매각에서 제외되므로 주의가 필요합니다. 지분 매각으로 진행되므로, 정확한 지분율 및 이에 따른 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건의 소재지는 순수 산림지대 및 산간 농경지대로 형성되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 그러나 "관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구)", "온천지구", "지구단위계획구역" 등의 토지이용계획이 다수 포함되어 있어, 자연 환경과 연계된 관광 및 휴양 관련 시설의 잠재력은 존재합니다. 다만, 최근 언론 보도에 따르면 인근 지리산온천관광단지 자체는 시설 노후화와 방문객 감소로 인해 쇠퇴하고 있는 상황입니다.

5. 생활정보

본건은 산간지대에 위치하며, 인근 지리산온천관광단지 일대가 과거 명성에 비해 현재는 방문객이 줄고 상권이 위축된 상황입니다. 따라서 기본적인 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 지리산이라는 천혜의 자연 환경과 온천이라는 지역 특성을 활용한 관광 관련 시설이 일부 운영 중이거나 개발 계획이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 토지 지분 매각으로 진행되므로, 매각 후 공유자들과의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필요합니다. 둘째, 분묘기지권이 존재하며, 일부 토지에는 연고 미상의 분묘가 소재하므로 관련 법률 및 민원 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다. 셋째, 일부 토지가 맹지이며, 차량 접근성이 협소한 임도에 의존하는 구간이 있어 접근성 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 인근의 지리산온천관광단지의 전반적인 쇠퇴 추세는 해당 지역의 미래 가치 평가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, "일괄매각"이나 "특별매각조건" 등 경매 절차 상의 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광활한 임야의 지분 매각 물건으로, 산간지대의 자연 환경과 더불어 지리산온천관광지구라는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 관광, 휴양, 체육시설 등의 개발 가능성이 열려 있으나, 현재는 맹지이거나 접근이 어려운 임야가 다수 포함되어 있습니다. 또한, 분묘기지권 및 연고 미상 분묘의 존재, 공유지분이라는 점은 취득 시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 인근 관광단지의 침체는 투자 심리에 영향을 줄 수 있으나, 장기적인 관점에서 자연 자원의 가치와 개발 가능성을 함께 평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 넓은 면적의 임야는 향후 자연 휴양림, 체험 시설, 전원주택 단지 개발 등 다양한 용도로의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

둘째, '관광ㆍ휴양개발진흥지구' 및 '온천지구'와 같은 용도지역 지정은 관광 관련 개발 사업 추진 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

셋째, 지리산이라는 명산의 품에 안겨 있다는 지리적 이점은 자연 친화적인 사업 아이템 발굴에 기여할 수 있습니다.

넷째, 공유지분이라는 점은 단독 소유보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있으며, 향후 공유물 분할 등기를 통해 단독 소유권을 확보할 가능성도 있습니다. 다만, 이는 법률 전문가와 상의가 필수적입니다.

법원 정보

순천지원 경매4계