나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5438 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 921-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 "항대마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 단독주택 및 펜션, 농경지 등이 혼재지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자루형의 완경사로서, “주거용건부지”로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 완경사지로서, “전”임.
기호(4),(5) : 사다리형의 완경사로서, “전”임.

인접 도로상태

기호(1),(4) : 본건 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.
기호(3) : 본건 남측으로 소폭의 도로에 접함.
기호(5) : 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)-(5) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역
(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 일반목구조 시트지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 샤이딩 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

지상1층, 지상2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 난방 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 금봉리 921-7 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 921-7 지상 비닐하우스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경5438 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 921-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 644,731,000원

* 토지면적: 1040.30㎡ (약 314.67평)

* 토지지분: 1040.30㎡ (약 314.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 165.24㎡ (약 50.00평)

* 건물지분: 165.24㎡ (약 50.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 여OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 "항대마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지가 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 물건지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하며, 남측으로 소폭의 도로에 접합니다. 일부 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 주변 환경: 해당 물건은 돌산읍 금봉리에 위치하여 주변으로 해안 경관과 자연환경을 접하고 있습니다. 농경지와 단독주택, 펜션 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 가까운 곳에 항대마을이 있으며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 주변 편의시설 및 상업시설은 중심가로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과 상 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 3월 17일 여수농업협동조합 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상의 권리사항들은 말소기준권리 이하 모두 말소될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 주거지, 농경지, 펜션 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이는 주말 및 휴가철 관광객을 대상으로 하는 펜션업과 전원주택 및 농업 활동이 가능한 지역임을 시사합니다.

* 상권 형성: 대규모 상업지구보다는 지역 커뮤니티를 위한 소규모 상점이나 편의시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 주요 상업시설 이용을 위해서는 여수시 중심지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보: 주변 유사 물건에 대한 JSON 형식의 시세 정보가 제공되지 않아, 현재 시세 기준의 상세한 시장 분석 및 예상 입찰가 산출은 제한적입니다. 다만, 일반적인 단독주택 및 토지 시세 변동 추이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로 접근 가능하며, 인근 도로망을 통해 지역 내 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 정보는 제한적입니다.

* 편의시설: 생활 편의를 위한 기본적인 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보이나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있을 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 자연환경: 돌산읍의 자연환경을 누릴 수 있는 위치에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 금봉리 921-7 지상 비닐하우스 매각 제외 및 농지취득자격증명 제출 요구 사항이 있습니다. 본건 토지 중 일부 또는 인접 토지가 농지일 가능성이 높으며, 농지취득자격증명 미제출 시 매각 불허가 사유가 될 수 있고 보증금이 몰수될 수 있으므로, 해당 서류의 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 비닐하우스 제외: 금봉리 921-7 지상 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 단독주택 및 토지 경매 물건입니다. 토지 면적이 넓고 주택을 포함하고 있어 활용 가치가 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 관련 절차 및 비닐하우스 제외 등 고려해야 할 특이사항이 존재합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 농지 관련 법규 및 명도 관련 사항은 사전에 철저히 확인이 필요합니다. 감정가는 6억 4천만 원대입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1040.30㎡의 넓은 토지는 주택 신축, 증축, 또는 다른 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 돌산 지역의 매력: 여수시 돌산읍은 관광 및 자연경관으로 유명한 지역으로, 투자 가치를 높일 수 있는 요소가 있습니다.

* 비교적 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산출을 위해 주변 유사 물건에 대한 JSON 형식의 시세 분석 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 현 시세 기준으로 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

감정가는 644,731,000원이며, 이는 시장 가치를 반영하는 기준점이 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 유사 물건(인근 단독주택, 토지)의 최근 실거래가 및 매물 시세 분석

* 농지 관련 법규 준수 비용 및 비닐하우스 제외로 인한 가치 하락분 반영

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 기간 산정

* 해당 물건의 미래 가치 상승 가능성 평가

이러한 시장 조사를 통해 감정가 대비 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 본 입찰가는 순수하게 낙찰가를 기준으로 산정하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.