나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2452 [1] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 339-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "능골마을" 북서쪽 인근 및 "밤나무재마을" 내에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북쪽 인근에 지방도(516호선)가 통과하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 완경사지대의 토지로서,

본건 일련번호 1) : 부정형 토지로서 묵정밭임.

본건 일련번호 2) : 부정형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 3) : 삼각형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 4) - 6) : 사다리형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 7) : 부정형 토지로서 주거나지, 일부 인접지 진입로로 이용 중임.

본건 일련번호 8) : 부정형 토지로서 전, 일부 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호1), 3) - 6) : 맹지임.

본건 일련번호2) : 본건 남동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

본건 일련번호7) : 본건 남쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

본건 일련번호8) : 본건 서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일련번호 1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

본건 일련번호 2) - 8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 2) 및 본건 일련번호 5) 토지 상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 전파된 주택 잔존물이 소재하는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 6) 지상에 제시외 수목이 수주 소재하나, 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 7) 지상에 석축이 소재하는 바, 토지에 포함하여 감정평가하였음.

본건 일련번호 8) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 물건(정자, 운동기구, 지하수시설 등)이 소재하는 바, 제시외 물건이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지 감정평가명세표 비고란에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호7)의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 도로로 이용 중임.

본건 일련번호8)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 7) 토지 일부를 인접지 건물이 과재하는지 여부는 측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경2452 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 339-3

토지면적: 2060.00㎡ (약 623.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 88,580,000원

1.4. 용도

용도: 답 (논)

1.5. 채권자

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "능골마을" 북서쪽 인근 및 "밤나무재마을" 내에 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북쪽 인근에 지방도(516호선)가 통과하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 상태

토지는 전반적으로 완경사지대에 위치함.

일련번호 1)은 부정형 토지로서 묵정밭임.

일련번호 2)는 부정형 토지로서 주거나지임.

일련번호 3)은 삼각형 토지로서 주거나지임.

일련번호 4) - 6)은 사다리형 토지로서 주거나지임.

일련번호 7)은 부정형 토지로서 주거나지이며, 일부 인접지 진입로로 이용 중임.

일련번호 8)은 부정형 토지로서 전(밭)으로 이용 중이며, 일부는 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수 시설 등으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1), 3) - 6) 토지는 맹지임.

일련번호 2) 토지는 남동쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접함.

일련번호 7) 토지는 남쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접함.

일련번호 8) 토지는 서쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

일련번호 1) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)임.

일련번호 2) - 8) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)임.

2.6. 제시외 물건

일련번호 2) 및 5) 토지 상에 주택 잔존물이 소재함.

일련번호 6) 지상에 제시외 수목이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가되었음.

일련번호 7) 지상에 석축이 소재하며, 토지에 포함하여 감정평가되었음.

일련번호 8) 지상에 정자, 운동기구, 지하수 시설 등이 소재함.

2.7. 공부와의 차이

일련번호 7)의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 도로로 이용 중임.

일련번호 8)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 도로, 정자부지, 운동기구, 지하수 시설 등으로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권 이전: 김용순 (1975-01-29)

소유권 이전: 윤준재 (2011-07-18, 협의분할에 의한 상속)

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 음성신용협동조합 근저당권 (2017-05-24, 97,500,000원)

을5: 근저당권 (음성신용협동조합, 2017-05-24, 97,500,000원)

을6: 지상권설정 (음성신용협동조합, 2017-05-24)

을7: 근저당권 (이철호, 2023-10-18, 90,000,000원)

갑9: 임의경매 (이철호, 2024-08-12, 69,056,000원)

갑10: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-09-20, 9,129,948원)

총 채무액: 196,629,948원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권분석

본 건은 농촌 마을 및 농경지로 둘러싸인 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권 분석보다는 농업 및 전원생활 관련 지역 특성을 고려해야 함.

인근에 지방도가 있어 접근성은 보통 수준이나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보기는 어려움.

5. 생활정보

본건 주변은 농촌 마을 및 농경지로 형성되어 있어, 도시 지역의 편의시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됨.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재하여 기본적인 교통 편의는 제공됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (Landlocked)

일련번호 1), 3) - 6) 토지는 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 있음.

6.2. 농지취득자격증명 제출 의무

농지로 분류되는 토지이므로, 경매 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 토지 이용 및 개발 시 해당 지상권의 내용을 확인하고 이에 따른 제약을 고려해야 함.

6.4. 토지 이용의 불일치 및 제시외 물건

공부상 지목과 현황 이용 상태가 일부 상이한 토지가 있으며, 주택 잔존물, 정자, 운동기구 등 제시외 물건이 존재함. 이는 소유권 행사 및 이용에 추가적인 고려사항이 될 수 있음.

6.5. 가축사육제한구역

본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 관련 규정을 준수해야 함.

6.6. 주변 환경

현재 제공된 정보와 일반적인 지역 검색 결과에 따르면, 해당 지역에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 인접해 있다는 명확한 정보는 발견되지 않았음.

다만, 음성군은 산업단지(예: 음성테크노밸리, 음성용산산업단지 등)가 다수 조성되어 있거나 추진 중인 지역이므로, 관련 산업 활동으로 인한 환경적 영향 가능성은 간접적으로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 충주지원 2024타경2452 부동산 임의경매 물건으로, 충북 음성군 음성읍 초천리에 위치한 답(논) 토지임.

가장 큰 특징은 대부분의 토지가 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점임. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 토지 활용에 대한 추가적인 제한이 예상됨.

이러한 여러 위험 요소를 고려할 때, 일반적인 토지보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높음. 권리 분석상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하나, 이는 인수되는 지상권 및 맹지 등 부동산 자체의 하자 요인을 반영하지 못한 결과로 보임.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가격 메리트

맹지, 비소멸 지상권, 농지취득자격증명 필요 등 복합적인 위험 요소로 인해, 정상적인 토지 대비 매우 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

8.2. 장기적 가치 상승 잠재력

만약 맹지 문제를 해결하고 지상권 관련 문제를 정리한다면, 향후 토지 이용 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가짐.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 88,580,000원이나, 맹지라는 치명적인 단점과 소멸되지 않는 지상권의 존재, 농지취득자격증명 필요성 등 여러 리스크를 종합적으로 고려해야 함.

이러한 제약 조건으로 인해 일반적인 시장 가치보다 훨씬 낮은 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됨.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 인근 유사 토지 사례 비교 등을 통해 산정되어야 하나, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 30% ~ 50% 수준 (약 26,574,000원 ~ 44,290,000원) 범위 내에서 고려해 볼 수 있음. 단, 이는 상당한 위험을 감수한 투자이며, 인수되는 지상권의 구체적인 내용에 따라 가치는 크게 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.