나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5460 [1] 전라남도 영광군 영광읍 도동리 155-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 '영광성당' 북측 인근에 인근에 위치하며,
주위는 후면 기존 주택지대임.

교통상황

본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

부정형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

귀 제시목록상 면적은 410㎡이나 토지대장상 2025. 05. 15.자로 지적재조사 완료되어
447.1㎡임.(별지 토지대장 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가.나) 목조 스레트지붕 단층으로,
외벽 : 시멘몰탈 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 목재임.

2-다) 목조 스레트지붕 단층으로,
내.외벽 : 시멘몰탈 마감.

이용상태

2-가) : 주택(공가).
2-나) : 주택.
2-다) : 창고.

설비내역

2-가.나) : 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황조' 참조.

공부와의 차이

2-가).나).다)는 공부상 면적이 각각 59.50㎡, 29.75㎡, 13.22㎡이나 개략적 실측면적인
43.2㎡, 48㎡, 5.2㎡로 사정.평가하였으니 재확인하시기 바람.(별지 지적및건물개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록2 공부상 면적이 각 59.50㎡, 29.75㎡, 13.22㎡이나 실측면적은 43.2㎡, 48㎡, 5.2㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5460 (1)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 도동리 155-2

토지면적: 447.1㎡ (약 135.27평) (실측 기준)

건물면적: 공부상 102.47㎡ (약 30.99평, 주건축물) + 제시외 17.70㎡ (약 5.35평) = 총 120.17㎡ (약 36.35평) (실측 면적 차이 존재)

감정가: 142,345,800원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 1940년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 '영광성당' 북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

인접 도로상태: 북측으로 골목길에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2005년 2월 21일 접수된 정만현 근저당권 (을11)입니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002년 9월 30일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인 박 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 보증금이 0원이라는 점은 특이사항으로 간주하여 신중한 접근이 필요합니다.

등기부 현황 요약:

토지 등기부상 총 채권액은 210,000,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 임차인(박 )이 존재하나, 보증금 0원으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

말소기준권리(을11) 및 그 이후에 접수된 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 계획: 현재 파악된 바로는 본건 주변에 대규모 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

유사 물건 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 신축 연립/빌라(프라이빗99, 세가빌리브)의 거래 사례이며, 본건(1940년 건축 단독주택, 넓은 토지)과는 건축 연도, 종류, 토지 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 신축 빌라의 거래가(2.23억 ~ 3.8억 원)로서, 본건의 가치 판단에는 제한적인 참고만 해야 합니다.

본건은 넓은 토지(약 135평)를 보유한 단독주택이며, 건물이 매우 노후된 점을 감안할 때 실질적인 가치는 토지 자체에 있다고 판단됩니다. 영광읍 도동리 지역의 유사한 면적의 단독주택 필지 또는 나대지 시세를 추가적으로 파악하여 본건의 정확한 토지 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 영광읍 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 지도 검색을 통해 추가 확인 필요)

주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후도: 1940년에 건축되어 건물이 매우 노후되었으므로, 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 면적 차이: 주건축물(목록2)의 공부상 면적(각 59.50㎡, 29.75㎡, 13.22㎡)과 개략적 실측 면적(43.2㎡, 48㎡, 5.2㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 실제 이용 시 혼란을 야기할 수 있으며, 정확한 실측 및 확인이 필수적입니다.

토지 면적 변경: 지적재조사 완료로 인해 토지 공부상 면적이 410㎡에서 447.1㎡로 증가하였습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원이지만 대항력을 가진 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 영광읍의 주거지역 내에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

1940년에 건축되어 건물이 매우 노후되었으므로, 실질적인 가치는 토지 자체에 있다고 판단됩니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이어서 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

건축물 노후도 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 447.1㎡ (약 135평)의 넓은 토지를 확보하여 향후 리모델링, 신축, 또는 분할 등 다양한 활용이 가능합니다.

입지 조건: 영광읍 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

저평가 가능성: 신축 빌라 대비 현저히 낮은 감정가와 건물 노후도를 고려할 때, 토지 가치 재평가를 통한 투자 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,345,800원

본건은 넓은 토지를 활용한 신축 가능성이 높은 물건으로, 토지 가치 중심으로 평가되어야 합니다. 감정가(1.42억)는 토지와 노후 건물 전체에 대한 평가액으로, 토지 가치만으로도 이를 상회할 가능성이 있습니다. 신축 빌라의 거래가(2.23억 ~ 3.8억)는 본건과 물건 종류가 다르나, 지역의 주거용 부동산 가치를 엿볼 수 있습니다. 보증금 없는 대항력 있는 임차인이 있으나 금전적 인수 부담은 없습니다. 말소되는 권리가 다수이며, 경매 절차상의 이점도 고려할 수 있습니다. 따라서, 토지 가치 상승 잠재력을 고려하여 감정가 대비 90% ~ 120% 수준에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 128,000,000원 ~ 170,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 토지 시세 재확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.