나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88175 [1] 광주광역시 북구 연제동 10 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 연제동 소재 연제주공아파트 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린상가, 주상나지 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층101호, 1층102호로서

외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 강화유리 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 보드위페인팅 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1은 공실, 기호2는 미용실로 이용중임.

설비내역

공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 옥외주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 비행안전제3구역 (전술)(2018-10-19)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 사건번호: 광주지방법원 2024타경88175 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 101호 (양산대로 105)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 668,000,000원

토지면적: 97.15㎡ (약 29.39평)

건물면적: 112.80㎡ (약 34.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

건축물 현황:

- 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물임.

- 총 토지면적: 1702㎡ (약 514.86평)

- 총 건축면적: 929.64㎡ (약 281.22평)

- 연면적: 2414.16㎡ (약 730.53평)

- 준공일: 2017년 12월 22일

- 본건(101호)은 1층에 위치함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

광주광역시 북구 연제동 소재 연제주공아파트 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 근린상가, 나지 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준임. 남측으로 왕복 2차로에 접하여 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합. 또한, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 일부 개발 제한이 있을 수 있음.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리 및 권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권(을3)으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 '말소' 표시가 되어 있어 권리관계가 복잡하고 불확실한 측면이 있습니다. 또한, 임의경매 개시결정(갑10) 역시 '말소'로 기재되어 있어, 현재 진행 중인 경매 사건(2024타경88175)의 권리 소멸 여부에 대한 면밀한 법원 조사가 필수적입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 명시된, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

본건에 등재된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인 1

* 임차인: 유한회사우남, 박은영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-29

* 대항력: 없음

* 임차인 2

* 임차인: 주식회사제이에스월드, 박준석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계

0원. 상기 등재 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,032,000,000원으로, 감정가 668,000,000원에 비해 매우 높은 편입니다. 이는 낙찰 후 채권 배당 과정에서 복잡성이 예상됨을 시사합니다.

* 법적 리스크

말소기준권리와 경매 개시결정 등기 모두 '말소'로 기재된 점은 법적으로 매우 이례적인 상황이므로, 입찰 전 반드시 해당 경매 사건의 진행 상태 및 등기부상의 정확한 권리 관계를 법원이나 법률 전문가를 통해 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 현황

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물이며, 주변 상권은 아파트 단지와 상가, 주택이 혼재된 지역입니다.

* 이용 상태

본건(101호)은 현재 공실 상태이며, 인근에 미용실로 이용 중인 호실이 있습니다.

* 임대 관계

해당 호실(101호)은 공실 상태로 임대 관계는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 인근으로 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 교육 및 의료시설

주변의 교육 및 의료시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 인프라를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (구체적인 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액(1,032,000,000원)이 감정가(668,000,000원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 채권 배당 과정에서 문제가 발생하거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 비행안전제3구역 지정

비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공실 리스크

본건(101호)은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보까지 공실 기간 동안의 임대수익 손실이 발생할 수 있습니다.

* 말소기준권리 불명확성

등기부상 말소기준권리로 기재된 근저당권이 말소 처리된 점은 권리관계의 불확실성을 높이는 요인이며, 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 인근에 자리하여 지역 기반 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 101호는 공실 상태이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고, 말소기준권리가 불분명한 점은 주의가 필요합니다. 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토해야 합니다.

적절한 가격으로 낙찰받는다면, 임대 수익을 통한 투자 회수가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 상권 활성화 가능성

아파트 단지 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 수요가 기대됩니다.

* 공실 발생으로 인한 저가 매수 기회

현재 공실 상태이므로, 공실 부담을 감수하며 시세보다 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

* 명도 및 인도 용이성

인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가(668,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건은 임차인의 보증금 인수액이 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 금액 산정은 필요 없습니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 향후 예상 임대 수익, 공실 기간, 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 수익률 분석을 반드시 선행해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 통해 본 건의 적정 가치를 파악하고, 이에 기반한 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.