나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88175 [2] 광주광역시 북구 연제동 10 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88175 [2] 광주광역시 북구 연제동 10 1층102호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경88175
• 주소: 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층102호
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매8계 2024타경88175 | 소재지: 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층102호 | 감정가: 410,000,000원 | 최저가: 262,400,000원 | 용도: 근린상가

1. 광주지방법원 2024타경88175 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경88175 (2)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 10 1층102호

용도: 근린생활시설

감정가: 410,000,000원

토지면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

토지 지분율: 5968.7

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 지분율: 6930

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 유OOOOOO

채무자: 유OOOOOO

채권자: 순OOOOOOO

특이사항:

주의사항:

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 연제동 소재 연제주공아파트 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린상가, 주상나지 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층101호, 1층102호로서

외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 강화유리 등

내벽 : 몰탈위페인팅, 보드위페인팅 등

창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1은 공실, 기호2는 미용실로 이용중임.

설비내역

공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 옥외주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 비행안전제3구역 (전술)(2018-10-19)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

1.3. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 연제동 10번지에 소재하며, 연제주공아파트 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린상가, 나대지가 혼재된 주상혼용지대로, 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 남측으로는 왕복 2차로 도로에 접하고 있어 차량 접근이 매우 용이하며, 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다. 이는 상가 운영에 있어 가시성과 접근성을 높여주는 중요한 요소입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무자의 담보권 실행을 위해 진행되는 경매이므로, 일반적인 경우 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 따라서 권리관계가 비교적 깨끗하다고 평가될 수 있습니다. 다만, 정확한 권리분석을 위해서는 등기사항전부증명서, 건축물대장 등 관련 서류의 면밀한 검토가 필수적이며, 낙찰 후 인수될 수 있는 부담이나 임차인의 권리관계 등은 전문가의 조언을 받아 최종 확인하시는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

광주광역시 북구 연제동 10번지 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화를 이루는 곳입니다. 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 고객 유입이 예상되며, 다양한 근린상가들이 혼재하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 본 건은 2차선 도로에 접해 있어 가시성이 좋으며, 이는 잠재 고객의 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 건물 중 일부(기호1)는 공실이나, 다른 일부(기호2)가 미용실로 정상 운영 중이라는 점은, 상권 활성화 가능성과 함께 임대 시장에서의 경쟁력을 시사합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 연제동 주거 지역과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 위치입니다. 인근에는 지역 주민들을 위한 마트, 소규모 병원, 그리고 녹지 공간 역할을 하는 공원 등이 자리하고 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 가까이 있어 시내 접근성도 양호합니다. 차량으로의 이동 또한 남측의 왕복 2차로 도로를 통해 수월합니다.

1.7. 혐오시설 확인

현장 조사 및 관련 자료 확인 결과, 광주광역시 북구 연제동 10번지 인근 지역에는 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 대규모 유해 산업 시설 등)이 현재까지 파악되지 않았습니다. 이는 지역의 쾌적성을 유지하고 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공하는 요소입니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 본 건물의 일부(기호1)가 현재 공실 상태라는 점입니다. 공실 장기화는 예상 임대 수익률 저하로 이어질 수 있으며, 이를 해소하기 위한 적극적인 임차인 유치 및 마케팅 전략이 요구됩니다. 둘째, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 셋째, 본 물건은 제1종일반주거지역 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 연제동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린생활시설로서, 안정적인 배후 수요와 양호한 접근성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건입니다. 남측 2차선 도로에 접해 있어 가시성이 우수하며, 주변 상권 또한 활성화 가능성이 높습니다. 현재 일부 공실 및 임대 관계 불분명 등의 리스크 요인이 존재하지만, 적극적인 관리와 활용을 통해 충분히 극복 가능하며, 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지의 배후 상권으로서 꾸준한 고객 유입 기대.

우수한 접근성 및 가시성: 왕복 2차로에 직접 접해 차량 접근 및 외부 노출 용이.

공실 리스크 관리: 현재 공실 해소 및 경쟁력 있는 임대료 책정을 통해 수익률 극대화 가능.

개발 잠재력: 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승 여력 보유.

쾌적한 환경: 혐오시설 부재로 인한 쾌적한 주거 및 상업 환경 유지.

법원 정보

광주지방법원 경매8계