나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88175 [2] 광주광역시 북구 연제동 10 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 연제동 소재 연제주공아파트 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린상가, 주상나지 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층101호, 1층102호로서

외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 강화유리 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 보드위페인팅 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1은 공실, 기호2는 미용실로 이용중임.

설비내역

공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 옥외주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 비행안전제3구역 (전술)(2018-10-19)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 광주지방법원 2024타경88175 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 연제동 10번지 1층 102호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 410,000,000원입니다.

토지 면적은 59.69㎡ (약 18.05평)이며, 건물 면적은 69.30㎡ (약 20.96평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 순천농업협동조합입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 연제주공아파트 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린상가, 나지 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

차량 접근이 용이하고 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

남측으로는 왕복 2차로 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 비행안전제3구역 (전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,032,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자(사업일자): 2018년 05월 17일

* 확정일자: 2018년 06월 19일

* 배당신고일자: 2025년 02월 17일

* 대항력: 있음

비록 인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(신탁 말소 포함) 및 매매 기록과 함께 순천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 북구(광주광역시)의 압류 및 순천농업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기가 모두 말소된 상태입니다. 등기부채권 총액은 1,032,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 1층 101호는 공실 상태이며, 102호는 현재 미용실로 이용 중입니다.

주위는 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 지역으로, 상가로서의 수요가 예상되는 입지입니다.

광주 북구 연제동 10번지 일대는 연제주공아파트와 연제자이아파트 등 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 상권의 배후 수요가 탄탄합니다.

주변에는 다수의 근린생활시설, 병원, 학원, 마트 등이 입점해 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

양산로는 대로변으로 다양한 상가와 오피스 건물들이 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다.

주변에서 특별히 검색되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근에 버스 정류장이 있을 것으로 예상됩니다.

인근 아파트 단지 및 주거지역에 따른 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육 시설로는 연제초등학교, 연제중학교, 연제고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이 씨가 보증금 40,000,000원을 가지고 있으며, 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 임차인의 협조가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

해당 토지는 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 개발에 있어 제한사항이 있을 수 있습니다.

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 채무 관계에 따라 추가적인 경매 또는 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

건축물대장상 2017년에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조이나 건물 노후도 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 연제동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 현재 상가로 활발히 이용되고 있는 점은 긍정적입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 비행안전구역 지정이라는 제한사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

권리관계는 명확하나, 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 고정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 상가로서 영업 활동에 유리한 조건입니다.

건물 연면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 신규 투자 시 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정평가액 410,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 내용, 대항력 있는 임차인의 명도 가능성, 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 더불어 면밀한 권리 분석 및 명도 가능성 타진이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.