나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [22] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2024타경88670 (22)

1.2. 소재지

광주광역시 북구 신안동 121-2 (도로명주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6) 광주역 한국아델리움 18층1810호

1.3. 건물명

광주역 한국아델리움

1.4. 용도

오피스텔 (주거용)

1.5. 감정가

255,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 건축년도

2022년 9월 사용승인 (비교적 신축 건물)

1.10. 총세대수

408호 (총 1개동)

1.11. 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, 광주역 인근 지역으로 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등이 잘 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 광주역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다. [cite: 8 (original text)]

2.4. 인접도로

본건 주변으로 광대로, 증로, 소로 등 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변시설

NC백화점, 광주은행, 다양한 식당가, 편의점(세븐일레븐), 카페 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매구분

부동산 임의경매

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (재확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

오피스텔 (주거용 및 업무시설 활용 가능)

4.2. 주변 상권

광주역 인근 및 각종 업무, 상업시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.3. 혐오시설

본건 소재지 인근에서 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 상업시설, 금융시설, 편의점, 식당가 등이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교통시설

광주역이 인접해 있으며, 시내 간선도로변에 위치하여 대중교통 및 차량 이동이 편리합니다.

5.3. 교육시설

인근에 광주서림초등학교(약 0.5km), 해남고등학교(약 0.4km) 등이 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 미확인되어 인수 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

감정가(255,000,000원) 대비 유사 오피스텔의 전세가(약 181,000,000원) 및 월세 시세를 고려할 때, 실제 시장 가격이 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 신축 건물임에도 불구하고 보수적인 접근이 필요합니다.

6.3. 건설사 분쟁 이력

'광주 신안동 한국아델리움 오피스텔 신축공사'와 관련하여 원도급사(한국건설㈜)와 하도급사 간의 공사비 관련 분쟁 이력이 존재합니다. 현재 물건과의 직접적인 연관성은 불분명하나, 건물 전체의 관리 상태 등에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 2022년 준공의 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다. 비교적 넓은 건물 면적(49.08㎡)과 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 명도 관련 리스크를 반드시 확인해야 하며, 감정가 대비 최근 시장 시세(전세가 기준)를 고려했을 때 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 과거 건설사 관련 분쟁 이력에 대한 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 신축 오피스텔

광주역 인접지로 뛰어난 교통 여건을 자랑하며, 2022년 준공된 신축 건물로 즉시 활용 가능합니다.

8.2. 우수한 생활 인프라

주변에 다양한 상업, 업무, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활의 편리성이 뛰어납니다.

8.3. 투자 대비 수익률 잠재력

적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 감정가 255,000,000원을 기준으로, 유사 오피스텔의 전세가(1.81억원) 및 신축 오피스텔의 시장 가치를 고려할 때, 보수적인 시세는 2.0억원 ~ 2.3억원 내외로 추정됩니다.

따라서, 임대차 관계 확인 및 주변 실거래가 추가 분석 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 204,000,000원 ~ 229,500,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 권리 분석 결과, 현장 조사 결과, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.