나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [19] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경88670 (19) 사건으로 광주광역시 북구 신안동 121-2번지에 위치한 광주역한국아델리움 17층1705호 오피스텔입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 255,000,000원이며, 토지면적은 7.35㎡ (약 2.22평), 건물면적은 49.08㎡ (약 14.84평)입니다.

본 건물은 2022년 9월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물 내 17층에 위치하고 있습니다.

해당 호실의 전용면적은 49.08㎡ (약 14.84평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등이 잘 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건 주변으로 광대로, 증로, 소로 등의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, '임대관계는 미상으로 재확인 바람'이라는 특이사항이 있어 점유 관계 및 실제 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 광주역 인근의 신안동으로, 각종 업무 및 상업시설, 편의시설이 밀집되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

광주역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 주변에 다양한 상업 시설이 분포하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

또한, 신안동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔의 수요가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

부동산 임의경매 건으로, 현재 경매로 진행 중인 유사 물건은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2022년 9월에 사용 승인되어 비교적 신축입니다.

오피스텔로서 주거용으로 이용되고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 각종 편의시설과 교통시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

NC백화점, 광주은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 신안동 먹자골목 등도 가까워 식도락을 즐기기에도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 '임대관계는 미상으로 재확인 바람'이라는 내용입니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 어떻게 되는지에 따라 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

신안동에는 "고물상"이 거주 후기에서 언급되었으나, 이는 해당 특정 거주자의 후기이며, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 존재하는지에 대한 명확한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 북구 장등동이 신규 소각장 후보지로 거론된 적이 있어, 소각장 등 대규모 혐오시설의 잠재적 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

그 외 부동산 시장 변동성 등 일반적인 투자 리스크가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

새 건물이라는 점과 주변 상권 및 교통의 편리성을 고려할 때, 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지 및 향후 개발 가능성

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 상품성 우수

* 편리한 교통망 및 다양한 생활 편의시설 인접

* 업무 및 상업 시설 밀집 지역으로 임대 수요 풍부

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 동일한 '광주역 한국아델리움' 단지 내 49㎡ 타입의 오피스텔 시세는 매매가 기준으로 약 1억 8천만원부터 2억 3천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

감정가 255,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본 물건의 실제 전용면적, 층수, 향, 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 현 시세와 경매 물건의 특이사항(명도 리스크 등)을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간을 고려했을 때, 현재 시세의 85% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시세가 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

이는 감정가 2억 5천5백만원보다 낮은 수준입니다.1.물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (19)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1705호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

준공년도: 2022년 9월

총 층수: 20층

해당 층수: 17층

전용면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, 광주역 인근 지역에 위치합니다.

주변은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등이 형성되어 있어 생활 환경이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 단지 주변으로 광대로, 증로, 소로 등 다양한 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, '임대관계는 미상으로 재확인 바람'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광주역 인근 신안동은 교통의 요지로서 광주역을 중심으로 한 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

다양한 상업 시설, 편의 시설, 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 NC백화점, 광주은행, 신안동 먹자골목 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

현재 동일 건물 내 경매로 진행되는 유사 물건은 검색되지 않아 경쟁 물건이 많지 않을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2022년 9월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

광주역이 매우 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 광주 전역 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 실제 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

신안동 일대에서 '고물상'이 언급된 거주 후기가 있으나, 이는 특정 거주지의 후기이며 본 물건지와 직접적인 관련이 있는 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주 북구 장등동 일대가 과거 신규 소각장 후보지로 거론되었던 점을 감안할 때, 향후 지역 개발 계획 및 혐오 시설 유치 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

광주역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔이라는 점에서 본건은 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

최신 준공 연식과 편리한 생활 인프라는 큰 장점이며, 광주역 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 명확한 임대 관계 확인이 필요한 부분은 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 역세권 프리미엄과 향후 발전 가능성

* 2022년 준공된 신축 건물로 높은 상품성 확보

* 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설

* 안정적인 임대 수요 기대

1.8. 예상 입찰가

'광주역 한국아델리움'의 49㎡ 타입 오피스텔 시세는 현재 약 1억 8천만원에서 2억 3천만원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 2억 5천5백만원으로, 현 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 명도 리스크를 감안하여 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세의 85% ~ 95% 수준을 기준으로, 예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.