나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [17] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역 한국아델리움 15층1510호

신주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 (신안동)

건물명: 광주역 한국아델리움

동: 15층

호: 1510호

건축년도: 2022년 9월 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 내 15층

용도: 오피스텔 (주거용)

건물면적 (전용면적): 49.08㎡ (약 14.84평)

토지면적 (토지 지분): 7.35㎡ (약 2.22평)

감정가: 255,000,000원

1.3. 건물 및 토지 세부 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔 건물의 부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 주변으로 광대로, 증로, 소로 등 아스팔트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계는 미상으로 재확인 필요

1.4. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근 신안동에 위치하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임. 광주역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 2호선 완공 시 교통 접근성이 더욱 향상될 것으로 예상됨. 무등로를 따라 동구 방면이나 운암동 방면으로의 이동이 용이함.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 정보

* 주변 시설

* 다양한 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설이 발달해 있음.

* 광주역이 인접하여 교통이 편리함.

* NC백화점, 홈플러스, 롯데백화점, 이마트, 챔피언스필드, 메가박스 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치함.

* 광주은행, 카페, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부함.

* 학교 시설로는 광주서림초, 조선대학교여중, 해남고 등이 인근에 위치함.

* 혐오시설 정보

* 현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과에서 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 구치소 등)이 본건과 인접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

* 광주시는 신규 소각장 사업을 추진 중이나, 이는 지역사회에 긍정적인 영향을 줄 수 있도록 친화형 시설로 조성될 계획이며, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대관계는 미상으로 재확인 바람. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음

* 비고: 없음

* 종합: 매각으로 인하여 등기부상 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 임차인 현황 미상에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 신안동은 광주역 인근으로 교통이 편리하고, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역임. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 시가지경관지구, 방화지구 등 관련 법규에 따른 개발 제한 사항이 존재함.

4.2. 상권의 발달 정도

광주역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 편의시설과 상업시설을 갖추고 있어 활발한 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있음. 특히 신축 오피스텔로서 현대적인 생활 인프라를 누릴 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 편의점, 마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.2. 교육환경

광주서림초등학교, 조선대학교여자중학교, 해남고등학교 등 교육시설이 근거리에 위치하여 교육 환경도 양호한 편임.

5.3. 주거환경

2022년 9월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 현대적인 설비와 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있음. 주거용으로 이용 가능하여 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

임대 관계가 미상으로 확인되어, 인수 시 임차인과의 관계 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있음. 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획의 복잡성

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역 외에도 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재함. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있으나, 현재로서는 오피스텔 용도로 이용하는 데 큰 문제가 없어 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 신축 오피스텔로, 광주역 인근의 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음. 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설이며, 전용면적 49.08㎡는 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 크기임. 감정가 2억 5,500만원으로 책정되었으나, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됨. 임대 관계 미확인 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경 기대.

* 역세권 입지: 광주역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지하철 2호선 개통 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 생활 편의시설: 상업 및 편의시설이 밀집된 지역으로 생활 인프라 우수.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사에 유리.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원이며, 건물 면적은 49.08㎡ (약 14.84평)임.

인근 시세 조사 결과, "광주역 한국아델리움" 오피스텔은 2022년 사용승인된 신축 오피스텔로, 49㎡ 타입의 경우 현재 매매 시세가 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 파악됨. (유사 면적, 신축 건물 기준)

감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정되어 있는 것으로 보이며, 경매 특성상 유찰될 경우 낙찰가율이 변동될 수 있습니다. 임대 관계가 미확인되는 점과 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 감정가의 약 85~90% 수준 을 고려한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 최소 예상 입찰가: 약 216,750,000원 (감정가 255,000,000원 * 85%)

* 적정 예상 입찰가: 약 229,500,000원 (감정가 255,000,000원 * 90%)

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.