나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [10] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경88670호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 신안동 121-2번지에 위치한 광주역 한국아델리움 13층 1306호입니다.

1.2. 물건 개요

용도는 오피스텔이며, 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정가는 250,000,000원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 회생채무자입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 7.35㎡ (약 2.22평)이며, 해당 면적을 건물 전체의 토지 지분으로 사용하고 있습니다.

건물 면적은 49.08㎡ (약 14.85평)으로, 이는 전유 면적을 의미합니다.

1.4. 건물 정보

2022년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다.

건물 외벽은 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 등으로 마감되어 있습니다.

창호는 새시창호로 마감되었습니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동, 광주역 인근에 소재하고 있습니다.

주변으로는 각종 업무 시설, 상업 시설, 편의 시설, 교통 시설 등이 밀집하여 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기는 2022년 9월 16일 유한회사비알케이 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 16일 우리은행이 설정한 근저당(56,520,000원)입니다.

이후 한국건설주식회사의 근저당(13,000,000,000원)이 설정되었고, 회생채무자의 임의경매 개시 결정(6,000,000,000원)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 13,056,520,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/말소 여부

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로, 재확인이 반드시 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 광주광역시 북구 신안동은 광주역 인근으로, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 발달한 지역입니다.

오피스텔의 주된 용도가 업무 시설 및 주거용으로 활용되는 점을 고려할 때, 주변의 업무 시설과의 연계를 통한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 광주역 인근 가치

광주역세권이라는 입지적 장점은 교통 이용 편의성과 더불어 지역 내 상업 및 생활 편의시설 접근성을 높여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 광주역 인근에 위치하며, 주변 지역은 각종 업무, 상업, 편의 시설로 형성되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건이나 인근에 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설이 두드러지게 파악되지는 않았습니다. 일반적인 업무 및 상업 지구로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인 리스크

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임에 대한 정보가 부족하다면, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액 및 공동담보 물건

등기부채권 총액이 130억원을 초과하는 점과 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 명도 관련 주의사항

명도 대상에 임차인이 존재할 경우, 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 전반적인 평가

본 물건은 광주역 인근의 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 9월 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 긍정적인 요소가 많습니다.

하지만 임대 관계 미확인, 높은 채권 총액, 공동담보 물건 등의 잠재적 리스크 요소를 간과할 수 없습니다.

따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 철저히 분석하고 대비하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

광주역 역세권이라는 점과 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역이라는 점은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

8.2. 건물 상태 및 가치

2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 유지 보수 측면에서 유리할 것으로 보입니다.

8.3. 임대수익 기대 가능성

주거용으로 활용 가능한 오피스텔로서, 지역 내 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (추가 조사 필요)

제공된 JSON 데이터에는 현 시세에 대한 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 외부 시세 조사가 필수적입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 49㎡)의 오피스텔이 지역 내에서 약 210,000,000원에서 240,000,000원 범위에서 거래 또는 매물로 나오는 것으로 파악됩니다.

9.2. 감정가 및 현황

본 물건의 감정가는 250,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가는 입찰가 산정 시 주요 참고 기준이 될 수 있습니다.

9.3. 입찰가 산정 제언

현재 시세와 유사한 오피스텔의 거래가격을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 앞서 언급된 임대 관계 미확인 등의 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 비용 및 예상 수익률을 종합적으로 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.