나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [9] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 광주지방법원 2024타경88670 (9) 사건과 관련된 물건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 신안동 121-2번지, 광주역 한국아델리움 13층 1303호입니다.

본 물건의 용도는 오피스텔이며, 주거용으로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 7.34㎡ (약 2.22평)이며, 토지 지분 역시 7.34㎡ (약 2.22평)입니다.

건물 면적은 48.99㎡ (약 14.82평)이며, 건물 지분도 48.9949㎡ (약 14.82평)입니다.

본건은 전용 면적 48.99㎡ (약 14.82평)의 오피스텔입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 250,000,000원 (2억 5천만원)입니다.

본 경매의 채권자는 회생채무자 (회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다.

등기부상 총 채권액은 13,056,400,000원 (130억 5천 6백 40만원)에 달합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동, 광주역 인근에 자리하고 있습니다.

해당 지역은 다양한 업무, 상업, 편의시설 및 교통시설이 밀집하여 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변으로 광대로, 증로, 소로 등 다양한 폭의 아스팔트 포장도로에 잘 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m-35m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다.

또한, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역이며, 토지구획정리사업지구(사업완료)로 지정되어 있습니다.

중점경관관리구역 및 유통산업발전법상 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기는 2022년 9월 16일 유한회사비알케이에 의해 이루어졌습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당은 2022년 9월 16일 설정되었으며, 채권 금액은 56,400,000원입니다.

이후 한국건설주식회사 근저당 (2023년 12월 28일, 13,000,000,000원)과 회생채무자의 임의경매 개시 결정 (2024년 12월 19일, 6,000,000,000원)이 등기되어 있습니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 재확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 추후 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (개요: 미상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 광주역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 소매점, 서비스 업종, 금융기관 등이 다수 분포하고 있어 상권 활성화에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

광주역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.2. 건물 노후도 및 관리 상태

본 건물은 2022년 9월 1일 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

철근콘크리트 구조로 외벽, 내벽, 창호 마감이 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등 기본적인 시설이 잘 갖추어져 있어 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무총액 및 경매 진행

등기부상 총 채권액이 130억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 감정가 대비 상당한 금액으로, 채권 총액이 높다는 점은 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 임대차 현황에 대한 명확한 확인 없이는 향후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 여러 도시계획상의 규제를 받고 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 활용 및 개발에 있어 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 핵심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 생활 환경을 자랑합니다.

하지만 높은 채권 총액, 확인되지 않은 임대차 관계, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

신축 건물이라는 장점을 바탕으로, 권리 분석 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사가 이루어진다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 뛰어난 입지: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기반으로 안정적인 가치 상승 기대.

* 신축 건물로서의 장점: 2022년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 가능.

* 주거 및 업무 겸용 가능성: 오피스텔로서의 다목적 활용으로 투자 수익률 극대화.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 시장 상황 및 추가적인 분석을 통해 경쟁력 있는 입찰가 산정 가능성.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 최근 실거래가, 주변 유사 물건 매매/임대 사례 등 추가적인 시장 데이터가 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현재 시세 파악 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가 250,000,000원 (2억 5천만원)을 기준으로, 본 건과 유사한 면적, 층수, 입지를 가진 오피스텔의 최근 거래 가격, 월세 전환율, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

신축 건물이라는 점과 역세권의 프리미엄을 고려하되, 높은 채권 총액과 잠재적 리스크 요인들을 상쇄할 수 있는 합리적인 선에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 외부 부동산 시세 조사를 반드시 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.