나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [12] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (12)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1315호

신주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 (신안동)

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 250,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

사용승인일: 2022년 9월

해당 층: 13층

해당 호수: 1315호

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

내진설계 적용 여부: 적용 (rserthqkDsgnApplyYn: "1")

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 광주역 인근 지역입니다. 주변은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등으로 형성되어 있어 생활 및 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 단지 주변으로 광대로, 중로, 소로 등 다양한 규격의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 이동성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시관리계획 및 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (12)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 250,000,000원

매각기일: (별도 확인 필요)

3.2. 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (등기사항전부증명서 등 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계는 미상으로, 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 신안동 지역은 광주역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 주변에 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 상업/업무 시설

* 본 건물(광주역한국아델리움) 1층에는 편의점 등 근린생활시설이 있으며, 인근으로 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 분포합니다.

* 차량 및 대중교통 이용 시 NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 본 건물은 2022년 9월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 내에는 편의점, 카페 등 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 주차는 자주식 및 기계식 주차장으로 총 179대 + 348대 = 527대가 가능하여 세대당 1.29대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 광주역이 인접하여 대중교통 이용 및 광역 이동이 편리합니다.

* 신안동 먹자골목이 도보 5분 거리에 있어 다양한 외식 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

* 임대관계가 미상으로, 명확한 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원이더라도 실제 점유 관계나 미등록 임차인 존재 가능성에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.2. 건축물 관련 사항

* 건물 자체는 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 추후 하자 발생 가능성에 대한 점검은 필요합니다.

6.3. 지역 규제

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 복합적인 토지이용계획 및 규제가 있어 향후 재건축, 증축, 용도변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 사항에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 입지로, 교통 편리성이 뛰어납니다.

* 2022년 사용승인된 신축 오피스텔로 건물 컨디션이 양호합니다.

* 주변에 상업 및 업무 시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 면적이 49.08㎡로 1~2인 가구에 적합한 실용적인 크기입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 물건(광주역한국아델리움 13층 1315호)의 전용 면적은 49.08㎡(약 14.84평)입니다.

* 최근 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 해당 건물(광주역한국아델리움)의 유사 면적 오피스텔 실거래가는 2023년 12월 기준 1억 8,430만원(보증금 1억, 월세 11만원, 공급 0㎡/전용 49㎡)으로 확인됩니다.

* 또 다른 자료에서는 2026년 2월 8.6억, 2025년 7월 23.24억으로 표기된 정보가 있으나, 단위 오류 또는 특정 시점의 비정상적 거래로 판단되며 신뢰도가 낮습니다.

* 다른 오피스텔 정보들을 종합해 볼 때, 광주역 인근 신축 오피스텔의 전용 49㎡(약 15평) 기준 시세는 대략 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 250,000,000원으로, 최근 유사 면적 실거래가 상단 수준에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 250,000,000원

* 최근 시세 범위: 약 180,000,000원 ~ 250,000,000원

* 낙찰 시 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 미확인으로 인한 리스크 감안

상기 물건은 최근 실거래가 상단 수준에 감정가가 책정되어 있습니다. 다만, 신축 건물이면서 광주역 역세권이라는 입지적 장점, 그리고 49.08㎡의 실용적인 면적을 고려할 때, 시세 하단보다는 상단에 가까운 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

임차인 관련 불확실성과 권리 분석 상 특이사항이 없는 점을 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시세 범위를 고려하여 보수적으로 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 사이로 제안합니다.

입찰 참여 전, 임대차 관계에 대한 최종 확인 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

(참고: 주변 지도 검색 결과, 광주역 인근 신안동 지역에 유해 시설이나 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 신규 소각장 건설 논의 등 환경 관련 이슈가 일부 있는 것으로 나타났으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮다고 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.