나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [5] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (5)

경매구분: 부동산임의경매

감정평가액: 250,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 11층1110호

건물명: 광주역 한국아델리움

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내

사용승인일: 2022년 9월 1일

용도: 오피스텔 (주거용)

전유부분 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

공용부분 면적 (토지): 7.35㎡ (약 2.22평)

총 호수: 408호

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 권리관계

등기부채권 총액: 13,056,520,000원

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-09-16, 채권액 56,520,000원)

등기부상 주요 권리내역:

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 한국건설주식회사 (2023-12-28, 13,000,000,000원) - 말소

* 임의경매: 회생채무자 (2024-12-19, 6,000,000,000원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 지상권 개요 항목은 비어있음)

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 재확인 바람.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동, 광주역 인근에 소재하며, 주변은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 인근으로 광대로, 증로, 소로 등 다양한 도로망이 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변시설 및 혐오시설

* 편의시설: 광주역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달되어 있어 이용이 편리합니다.

* 교통시설: 광주역이 인근에 위치하며, 시내버스 노선 다수가 운행하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 본건 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 북구 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 신축 오피스텔이 다수 공급되어 주거 및 투자 수요가 존재하는 지역으로 분석됩니다.

3.2. 건물 가치

2022년 9월 사용승인된 신축 오피스텔(광주역 한국아델리움)로, 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다. 총 20층 건물에 408세대가 거주하는 대규모 단지입니다. 건물의 전용면적은 49.08㎡로 1인 또는 2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

4. 생활정보

4.1. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감

* 창호: 새시창호 마감

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 환경

* 주거 및 상업 복합 지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 광주역 주변 개발 계획 등에 따라 향후 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 불확실성

본 물건은 등기부상 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이나, 실제 임대차 관계는 미상으로 재확인 필요합니다. 보증금이 없는 임차인이 존재하거나, 채무자의 점유 또는 임대차 관계가 복잡할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

5.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 130억 원을 초과하여 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 공동담보의 규모가 크거나, 채권 보전을 위한 다수의 담보 설정이 있었음을 시사합니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되므로 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

5.3. 도시계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로 투자 시 참고해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 광주역 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 준공)의 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이라 깨끗한 편이나, 임대차 관계가 미상인 점은 반드시 현장 확인이 필요합니다. 높은 감정평가액과 채무 총액을 고려할 때, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 역세권 입지: 광주역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요 기대: 광주역 주변 상업 및 업무 지구에 위치하여 직장인 등 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 토지 및 건물 일괄 매각이나, 감정가가 2.5억원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 250,000,000원입니다.

현재 광주역 한국아델리움 오피스텔의 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 유사 면적(전용 49㎡ 내외)의 경우 2억원 초반에서 2억 5천만원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려하면 감정가 수준이 합리적이나, 시장 상황 및 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임대차 관계 미확인으로 인한 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90%~100% 수준인 225,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현황(관리 상태, 공실 여부 등)을 직접 확인한 후, 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

참고 자료:

제공된 물건 정보 요약 (감정평가서 요약)

제공된 건축물표제부 JSON 데이터

제공된 전유부 JSON 데이터 및 주변 시세 조사 (가상)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.