나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [3] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (3)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1106호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 광주역 한국아델리움

* 준공 연도: 2022년 9월 (사용승인일: 2022.09.01)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

* 호수: 총 408세대 중 11층 1106호 (전용면적 49.08㎡)

* 대지권 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

특이사항: 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치: 광주광역시 북구 신안동, 광주역 인근

주변 환경: 각종 업무 시설, 상업 시설, 편의 시설, 교통 시설 등이 잘 형성된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로: 본건 단지 주변으로 광대로, 증로, 소로 등 다양한 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

총 등기부채권 금액: 13,056,520,000원 (130억 5천 6백 5십 2만원)

소멸 예정 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 한국건설주식회사 근저당 (을4)

* 회생채무자 임의경매 (갑2)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 현재 확인된 바 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 한국건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인 '한국건설주식회사'는 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있고 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 각종 업무 시설, 상업 시설, 편의 시설, 교통 시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

지역 특성: 일반상업지역 및 전통상업보존구역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

향후 전망: 광주역 인근 개발 계획 및 주변 지역의 상권 활성화 추이에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다수의 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 위치하여 편리한 생활 환경을 제공합니다. 구체적인 시설은 추가 조사 필요합니다.

교통시설: 광주역 및 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내 접근성이 우수합니다.

교육시설: 주변 학교 분포 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

의료시설: 주변 병원 및 의원 등 의료 시설 접근성 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 130억 원이 넘는 총 채무 금액은 경매 참여자들에게 부담이 될 수 있습니다.

공동담보 물건: 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 결과가 본건의 낙찰가 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다수의 도시계획 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축, 재건축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 정보 미확인: '한국건설주식회사'의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없으나, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 신축 오피스텔로, 입지 조건과 건물 상태는 양호한 편입니다.

2022년 준공된 건물로 즉시 사용 또는 임대가 가능하며, 권리 관계상 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 높은 채무 총액, 공동담보 물건의 특수성, 복합적인 토지 이용 계획 상의 제한 사항 등은 신중한 접근을 요구합니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 활용 가능합니다.

역세권 입지: 광주역 접근이 용이하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 유리합니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

상업 지역: 오피스텔 용도에 적합한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

시세 분석: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 시작하여, 유찰 횟수, 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

보수적인 접근: 본 건의 경우, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 200,000,000원 (2억 원) ~ 250,000,000원 (2억 5천만원) 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시: 반드시 실제 현장 방문, 유사 물건 실거래가 및 임대 시세 조사, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.