나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [6] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (6)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층1207호

용도: 오피스텔(주거용)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 회생채무자 (회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 2022년 9월

1.2. 감정가

감정가: 250,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근 신안동에 위치하고 있으며, 주변은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등이 잘 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부상 소유권 보존은 유한회사비알케이 앞으로 되어 있습니다. 등기부채권 총액은 13,056,520,000원이며, 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-09-16, 채권금액: 56,520,000원)

* 기타 권리: 한국건설주식회사 근저당권 (접수일자: 2023-12-28, 채권금액: 13,000,000,000원), 회생채무자 임의경매 (접수일자: 2024-12-19, 채권금액: 6,000,000,000원)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다(지상권 개요 있으나 상세 내용 없음).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 재확인 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

*: 임차인 정보는 확인되지 않아 인수 보증금은 0원이나, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 소매점, 음식점, 사무실 등이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 활발한 편입니다. 신축 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 주변 직장인 및 유동인구를 대상으로 한 상업적 가치도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로는 각종 은행, 병원, 약국, 마트, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있어 편리한 주거 및 업무 생활이 가능합니다. 광주역이 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 혐오시설

본건 주변 지역에 특별히 언급되거나 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 역세권 및 상업지구의 특성상 도심 지역의 일반적인 소음 등은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 매우 높은 수준이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 표기되어 있으나, 실제 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

광주역 인근 신축 오피스텔로서 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 비교적 최근에 사용승인된 신축 건물이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 과도한 채권 총액과 미확인된 임대차 관계는 투자 결정에 신중을 기하도록 하는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 9월 사용승인된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 광주역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 오피스텔 수요: 업무 및 주거 복합 용도로 활용 가능하며, 관련 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 약 2억 2천만원에서 2억 6천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

막대한 채권 총액과 미확인된 임차인 현황 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 200,000,000원 ~ 225,000,000원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 낙찰 가능성과 권리 관계는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 더욱 면밀히 분석하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.