나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88670 [4] 광주광역시 북구 신안동 OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 소재하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설,교통시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 시내 간선도로변으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제9층 제906호 외 22개호로서
외벽: 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 증로, 소로 등의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구
획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경88670 (4)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 11층 1108호 (신주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6)

* 용도: 오피스텔 (주거/업무 겸용)

* 감정가: 250,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 회생채무자

1.1. 2. 면적 정보

* 토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물 면적 (전용면적): 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

1.1. 3. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

* 사용승인일: 2022년 9월 1일

* 총 세대수: 408호

* 본건 위치: 11층 1108호

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 소재 광주역 인근의 신안동에 위치합니다.

* 부근은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설, 교통시설 등이 잘 형성된 지역입니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 본건 주변으로 광대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있습니다.

* 또한, 대로2류, 소로2류, 중로2류 등의 도로 접합 사항과 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 4. 건물 구조 및 마감

* 건물은 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물입니다.

* 외벽은 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다.

* 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 56,520,000원) 입니다.

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.3. 2. 등기부채권 현황

* 소유권보존 (갑1, 2022-09-16)

* 근저당권 (을1, 우리은행, 56,520,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (을4, 한국건설주식회사, 13,000,000,000원, 말소)

* 임의경매 (갑2, 회생채무자, 6,000,000,000원, 말소 - 본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 13,056,520,000원

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 한국건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미기재

* 확정일자: 미기재

* 배당신고일자: 미기재

* 대항력: 없음

* 비고: (임대관계 미상, 재확인 필요)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

* 본건은 광주역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변에 다양한 업무 및 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 일반상업지역에 해당하여 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 향후 지역 개발 가능성 또한 존재합니다.

1.4. 2. 주변 편의시설

* 건물 1층에는 편의점이 있으며, 도보 3분 거리에 세븐일레븐, 카페 등이 있습니다.

* 도보 5분 거리에는 신안동 먹자골목이 있어 다양한 식당과 호프집을 이용할 수 있으며, 광주은행과 NC백화점도 가까이 있습니다.

* 광주역이 인접해 있어 교통 이용 및 접근성이 뛰어납니다.

* 또한, 롯데백화점과 홈플러스도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

1.4. 3. 혐오시설 정보

* 검색 결과, 광주 지역에서 쓰레기 소각장 유치 경쟁이 있었으나, 이는 주민 편의 시설 및 지역 발전 지원 등을 포함한 정책으로 인해 핌피(PIMFY) 현상으로 나타나고 있으며, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 접근성

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성이 우수합니다.

* NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 2. 교통 접근성

* 광주역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

1.5. 3. 기타 생활 정보

* 신안동 지역 내 다양한 식당가와 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 압도적으로 높은 채권 총액

* 감정가(2.5억원) 대비 채권 총액(130.5억원)이 현저히 높아, 경매 절차 진행 시 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2. 임대 관계 미확인

* 보고서상 '임대관계는 미상으로 재확인 바람'이라는 문구가 있어, 실제 점유 관계 및 명도 저항 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 3. 공동담보 물건

* 공동담보로 제공된 물건의 특성상, 담보물의 가치 평가나 처분에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 입지 및 건물 상태

* 본건은 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있으며 건물 자체도 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

1.7. 2. 투자 리스크 및 고려사항

* 감정가 대비 지나치게 높은 채권 총액은 본 물건의 경매 진행 및 향후 수익성 확보에 있어 가장 큰 부담으로 작용할 것으로 판단됩니다.

* 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 현재로서는 수익형 부동산으로서의 투자 가치보다는, 낮은 낙찰가를 통한 시세 차익 또는 특정 목적(실거주, 사업장 활용 등)을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 경매 절차가 정상적으로 진행되지 않거나, 유찰을 거듭하여 상당한 가격 하락이 발생할 경우 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 신축 건물

* 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 가능합니다.

1.8. 2. 역세권 입지

* 광주역과 인접하여 교통 편의성이 높고, 지역 내 주요 인프라 접근이 용이합니다.

1.8. 3. 상업/업무 중심지

* 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 속해 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 현 시세 및 낙찰가 전망

* 본 건의 감정가는 250,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 최근 자료에 따르면, '광주역 한국아델리움' 오피스텔의 유사 면적 매물이 2023년 12월 1억 8,430만원에 거래된 기록이 있으며, 이는 공급 49㎡ (전용면적 약 14.85평) 기준입니다. 다른 자료에서도 비슷한 규모의 오피스텔 매매가 2억 원 초반대에 형성되는 것으로 파악됩니다.

* 그러나, 감정가 대비 50배가 넘는 채권 총액(13,056,520,000원)이 존재하므로, 법원 경매 절차에서 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

1.9. 2. 입찰가 산정 가이드라인

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 일반적인 경매 사례를 고려할 때, 본 건은 높은 채권 총액으로 인해 감정가의 50% 이하 또는 그보다 더 낮은 수준에서 시작하여 낙찰가가 결정될 가능성도 있습니다.

* 최종 입찰가는 철저한 시세 조사와 함께, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.